滙豐銀行今日（8月18日）宣布上調拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限0.25厘至2.75厘，成為最近第6間上調鎖息上限息率的銀行。此外，亦宣布推出首年定息住宅按揭計劃，首年固定按揭息率為2.75厘，當定息期完結後，按揭利率將以HIBOR為基準，利率為H+1.3厘，鎖息上限為新利率P-2.25厘。
滙豐即日上調H按封頂息率
滙豐銀行宣布調整與香港銀行同業拆息（HIBOR）掛鈎的按揭利率封頂息率由P-2.5厘上升至P-2.25厘。，成為最近第6間上調鎖息上限息率的銀行。該行同時推出首年定息按揭計劃，讓客戶可選擇在固定利率貸款期內每月以預定金額還款，更有效地掌握還款預算。
由即日起至2022年10月15日，除了香港銀行同業拆息（HIBOR）按揭計劃外，新按揭貸款客戶亦可申請定息按揭計劃。有關計劃在貸款期的第一年固定按揭息率為2.75%。定息期完結後，按揭利率將以HIBOR為基準，並設有封頂息率。選擇定息按揭計劃的客戶需要在2022年12月15日或之前提取貸款。
根據7月份土地註冊處資料顯示，滙豐銀行的現樓及樓花市佔率共佔整體市場逾兩成分別為22.6%及21.6%，相信對整體按揭市場及新造按揭客戶有一定影響，並且相信其他未加鎖頂息率的銀行將會跟隨。
消息指，自7月27日一個月銀行同業拆息（HIBOR）升穿1.2厘，導致H按實際按息觸及2.5厘封頂水平，近日一個月HIBOR仍然繼續攀升，今日已升至1.9厘的28個半月新高。
另一方面，港美息差擴闊令資金不斷流出港元市場，金管局自5月份已多次接錢，最新8月18日的體系結餘已回落至1,255億元，因此大型銀行亦基於資金成本考量而上調H按鎖息上限。估計在銀行調升P前，陸續有銀行先調升新造的H按封頂位，預備在加息時保持利潤空間。
9月加P機會十分高
今年首6個月新取用按揭貸款額及宗數分別按年回落14.5%及17.1%。銀行亦基於按揭業務仍未達標的情況下加大優惠，滙豐銀行更推出定息按揭計劃推攻市場份額。
滙豐銀行推出的定息按揭首年息率2.75厘比拆息封頂位或P按亦只高出25點子，而相比12個月拆息今日為3.61厘亦有一段折讓，相信對市場可謂十分吸引，將會吸引部份新造按揭客戶選用定息按揭，及料其他銀行將會推出類似按揭計劃，令定按選用比例將上升。
假設新造按揭客戶選用H按鎖息上限為2.75厘的按揭計劃，及後銀行再調升P達25點子，即前後共增加50點子。若以500萬元貸款額，供款30年，H按計劃息率為H+1.3厘計算，每月供款將增加$1,324或6.7%，壓力測試要求亦增加$2,647或5.6%。
加息周期間供樓開支及壓力測試要求同步增加，建議有意置業人士預留更多首期及後備資金以應對利息上升的風險，及建議以現時壓力測試基準再加2厘作計算以加強未來加息的風險管理，避免借得太盡失預算。
利嘉閣按揭：資金外流加快，拆息抽高
另外，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，是次上調屬預期之內，早前亦已有多家中小型銀行上調了H按鎖息上限，已試了市場的水溫，相信繼滙豐之後，短期內會有其他大型銀行跟隨上調鎖息上限。
黃詠欣解釋，美國聯儲局連番急速加息之下，港美息差擴闊，資金外流加快，拆息抽高，與樓按相關的一個月拆息已升至1.9%，令到最優惠利率(P)與一個月拆息的利差（Prime-HIBOR spread）跌至貼近3%的警戒水平。
事實上，反映銀行資金成本的3個月拆息亦已處於2.5%，同時香港銀行體系結餘已跌至1,200億的水平，各項數據都顯示出香港銀行加息的壓力正在增加。黃詠欣預計9月若美國聯儲局再加息，香港銀行屆時會跟隨上調最優惠利率(P)，幅度料為0.25厘。
黃詠欣提醒如有意轉按人士，要加快把握尚有部分銀行未上調H按鎖息上限的機會，盡早轉按以賺取現金回贈及善用高息存款戶口去對沖未來可能加息對供款負擔的影響。
來源: 經濟一週 (2022/08/18)
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另一個較罕見的情況，是中銀及恒生都未有同步跟隨上調。與此同時，滙豐宣布會推出定息按揭計劃，首年定息2.75厘，亦即等同於H按鎖息上限的息率，這與過往定息按揭產品會有較高溢價有所不同，到底這一連串的異常，有沒有玄機？
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甩名完美示範，零首期一變二
真實個案
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