近日，我們處理了一個求助個案，客戶以專才計劃來港，他居港大半年後，打算在香港落地生根，所以很快便購入了一個位於南區的海景單位，市值約5000萬，雖然他擁有高薪厚職，月入大約25萬，但他入職只有大半年時間並未能提供稅單，故此他打算以資產證明來申請按揭。
擁有高薪厚職，月入大約25萬，但他入職只有大半年時間並未能提供稅單，
故此他打算以資產證明來申請按揭。
資產審批 | 銀行審批 | 預計資產值豐厚
起初客戶認為他只是申請四成按揭，即貸款額2000萬，再加上他預計資產值應綽綽有餘，故他堅持無需我們協助，他自行透過銀行申請按揭便可，怎料到了臨近成交前的一個星期，按揭批核仍沒有回音，客戶感到非常無助，終於向我們求救。
資產審批 | 銀行審批 | 1:1 資產
經深入了解後，由於客戶打算以資產作審批，他購入的單位市值5000萬，換言之起碼要證明持有5000萬以上的資產才能通過審批，客戶分別在香港及內地都持有不同資產，但始料不及原來銀行並沒有將所有資產計算在內呢！
資產審批 | 銀行審批 | 何謂「資產」？
事實上，他在香港所持有的資產分別有現金存款約2500萬、股票總值500萬及五個工商物業估值合共約2500萬，他原先以為只須以香港方面的資產便足夠計算，但其實以現契物業作為資產的話，銀行只會以估值的一半作計算，即是現時物業資產值只是1250萬，換言之他所持有的香港資產總值約4250萬。
資產審批 | 銀行審批 | 內地資產可作審批之用嗎？
然而，當時他並沒有太過憂心，因為他認為還有內地資產可以作審批，他在內地持有現金存款約500萬、5個國內物業估計約2000萬及國內股票總值500萬，但最後銀行表示只會計算其現金存款500萬，其他的國內資產不會作計算，即是香港及內地資產合計只有4750萬，依然不足夠批出按揭。
資產審批 | 銀行審批 | 股票可作資產之一 但要留意股票在何方
根據筆者經驗所得，銀行對於內地產資基本上只會計算現金存款，而且該存款必須在業主名下戶口有三個月記錄並能提供月結單，銀行方會計算在內﹔至於國內單位，由於香港銀行未能作估值，故此亦不會作計算﹔另外國內股票，除非以實股寄存在內地銀行並提供足夠證明，否則寄存在證券行內的股票，銀行一律不會作計算。
資產審批 | 銀行審批 | 透過財務公司申請按揭 再轉按
若然客戶早一點向我們求助，我們可以為客戶轉回以入息證明作審批，因為客戶已持續大半年在港工作，亦能提供聘書、糧單及銀行月結單等，雖然沒有稅單，但估計依然會有個別銀行能夠成功批出按揭，可惜現時距離成交期只餘不足一星期，我們只能透過財務公司申請按揭，最後我們覓得一間財務公司只須衡量物業質素，無須客戶提交入息或資產等證明，只用了三個工作天便批出1500萬及成功提取貸款，息率為11%及罰息期為3個月，結果成功解決了客戶燃眉之急，而我們亦會善用這3個月時間協助客戶轉按回低息銀行。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 「花紅」竟然令按揭批核弄巧反拙?
相信每個打工仔最期待的一刻必定是公司「派花紅」，大部份人都會認為「花紅」在申請按揭時一定能錦上添花，但原來「花紅」可能會令到按揭批核上出現困難，結果更會弄巧反拙呢！
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 申請六成按揭有信心
近期有一位客戶就遇到這個難題，他購入了樓價約為2000萬的物業，打算申請六成按揭，我們原先計劃向他推介三間銀行，包括兩間大型銀行及一間高現金回贈的中小型銀行(當時現金回贈高達2%)。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 高薪厚職證明文件齊備
由於他擁有高薪厚職及所有證明文件齊備，他很有信心能夠輕易獲得銀行批核，再加上他亦重視私隱問題，故此他只要求向一間大型銀行作出申請，而我們只需介紹銀行職員直接跟他聯絡，申程過程不想我們參與太多，我們尊重客戶的決定，就讓銀行職員直接與客戶溝通及跟進。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 年薪過百萬 花紅亦有報税
在兩星期後，我們再度聯絡客戶跟進其申請狀況，客戶告知他遇到批核上的困難，客戶表示他年薪過百萬，當中接近4成是屬於花紅部分，而花紅部分亦清楚列明在稅單內，以為會萬無一失，但銀行方面則要求客戶提供公司派發花紅月份的銀行月結單以核實月結單上的花紅金額與稅單上的花紅金額吻合。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 銀行：花紅金額與稅單上金額不吻合
不過銀行卻發現客戶稅單顯示花紅約為55萬，但月結單入數紀錄花紅只有約27萬，到底另外的花紅去了哪兒呢﹖原來客戶公司以股票形式作為花紅派發給客戶，故此月結單上並未有顯示該筆花紅！
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 花紅以股票形式派發銀行未必受理
當刻所有迷團已經解開了，到底以股票形式作為「花紅」銀行會否計算在內呢﹖根據筆者經驗所得，若該筆股票(花紅)同樣有報稅並有在稅單中顯示吻合金額，一般來說銀行都會視作為花紅計算，故此該客戶的股票花紅銀行理應會計算在內的。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 銀行要求客戶提供相關證明
不過現在關鍵在於銀行如何將該筆股票的金額與稅單內花紅的金額吻合，始終股票價格有升有跌，若以現時股價作換算未必能與稅單上的金額吻合，故此銀行要求客戶追朔公司派股當日的股價並提供相關證明，好讓銀行再作換算，由於過去兩年客戶公司都在不同月份均有派發股票(花紅)，客戶實在難以逐一去提供相關證明。
入息要求 | 銀行審批花紅條件 | 每間銀行審批條件不同
在了解來龍去脈後，我們深知每間銀行對於「花紅」的取態及計算可能會有些差異，故我們立即安排原先計劃推介的中小型銀行作按揭申請，客戶只需提供近兩年稅單、糧單及銀行月結單等證明文件，終能成功批出6成按揭，但由於錯過了2%高現金回贈的優惠期，最後只取得1.1%的現金回贈，不過客戶表示總算令他解決了按揭上的難題，對相關安排已感到非常滿意。
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