銀主盤按揭同一般二手物業有分別嗎？| 按揭通識

「銀主盤」嘅放盤量喺今個月突破200個，係2008年金融海嘯以嚟最多。當物業代理嘅放盤或新聞標題見到「銀主盤」，好多時會標榜係「大平賣」、「蝕讓」、「低於市價」，如果想執平貨買番個，申請按揭時有咩要提防？

甚麼是「銀主盤」？

若業主未能按時償還按揭貸款，放貸嘅銀行或財務公司(銀主)就有權將物業收番嚟，經法庭審理，執達吏清場，再透過代理或拍賣行轉售，呢個就係所謂嘅「銀主盤」喇。

「銀主盤」嘅叫價唔會僅僅夠用嚟償還原業主未還清嘅按揭貸款就算，而係根據測量師估價及銀行開價而定。而銀行訂價時，一般需考慮是否足夠償還樓按及其客人在該銀行的業主貸款，如信用咭，私貸等。售出所得嘅資金，用嚟還清按揭貸款畀銀主之後，如果仲有剩，就會畀番原業主。

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因此，「銀主盤」唔一定係「蝕大本」、「低於市價」。只係多業主出現斷供情況嘅時候，通常係經濟疲弱、資產市場淡靜、樓價低迷，而銀行寧願劈價套現，導致出現呢種錯覺。亦有部份銀主盤，拍賣價未達銀主要求。因此會唔賣收回。

另外，若業主連供樓都無錢，都不必期望單位有花錢裝修保養，部分「銀主盤」可能係因為單位內部日久失修，或者有僭建、樓契唔齊、業權有爭拗，甚至係凶宅，引致估價「低於市價」。

一般嚟講，「銀主盤」按揭同其他二手物業一樣，貸款年期最長可以做到30年，按揭息率都唔會特別高過一般二手樓。

不過，要注意若買「銀主盤」銀主通常要求必買必賣。如果個銀主盤有僭建、樓契唔齊、業權有爭拗，甚至係凶宅，可能會不獲批按揭，到時買家要預備隨時抬錢full pay。

喺買賣流程上，「銀主盤」同二手樓亦有啲不同。買二手樓時，會先簽署「臨時買賣合約」，通常14日後先再簽「正式買賣合約」；但投得「銀主盤」後，買家就要即刻畀樓價嘅10%做訂金，同埋簽署「正式買賣合約」，普遍喺45日後就會正式成交，所以「銀主盤」買家要盡快申請按揭。

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