美國聯儲局一如預期再次加息0.25厘,聯邦基金利率升至介乎5.25厘至5.5厘,逾22年來的最高水平,累計加息已達5.25厘。匯豐銀行宣布上調港元最優惠利率(P)12.5點子,由5.75厘升至5.875厘,以現時大型銀行 H 按鎖息上限為 P-2.25% 計,現時實際按揭升至3.625%。
香港加息 | 部分中小型銀行不再積極於按揭市場
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣預計,美國聯儲局9月會暫停加息,但短期內會調頭減息的機會不大。至於香港方面,現時香港銀行體系結餘維持於約447億港元的水平,加上拆息高企,截至周四(27/7)一個月拆息連續8個工作天處於5厘以上,加上大型銀行都加入高息搶存,而早前有中小型銀行已把 H 按鎖息上限調整為5.875厘(即最優惠利率(P))水平,反映部分中小型銀行不再積極於按揭市場,種種迹象都顯示,香港銀行資金成本壓力正上升,本次跟隨美國加最優惠利率(P)屬預期之內,而幅度僅為0.125%則較預期溫和。
香港加息 | 按揭現金回贈抵銷按揭利息支出
連同是次上調 P,香港這轉加息周期累積加息0.875厘,幅度明顯較美國溫和,連同期間銀行曾調整按揭封頂息率,實際按息較一年前未上調封頂息及未加 P 前,累積加了1.125厘。以每100萬港元按揭貸款額計,現時供款較一年前上升約609港元(+15%)。不過,今年第二季起多家銀行先後多次上調按揭現金回贈,現時部分銀行非按保現金回贈升至2.6%至2.8%,足以抵銷數月的按揭利息支出。假設貸款額500萬港元的話,可以有約13萬港元現金回贈(以最低2.6%回贈計),便等同於息率3.625%之下,抵銷了約9個月的利息開支。
香港加息 | 善用轉按去抵銷加息影響
黃詠欣提醒,供樓人士要把握現時銀行仍以高現金回贈搶客的時機,善用轉按去抵銷加息的影響,特別是過去只做50%按揭的過千萬港元物業單位,現時轉按,可套現更多資金及賺到更高現金回贈,足以抵銷加息影響。特別是早前做了發展商高成數按揭人士,如若步入加息期的話,也可把屋早前金管局放寬按揭措施的機遇轉回銀行計劃,節省利息開支的同時可賺到現金回贈。
香港加息 | 新修訂下不用按揭保險下可以套現更多
同時,一批大碼物業的業主,善用轉按套現再放回按揭高息戶口,可節省更多利息開支。以1500萬港元物業為例,在新修訂下不用按揭保險下可以套現金額較50%按揭多約300萬港元,以現時銀行轉按現金回贈普遍有2.6%至2.8%來說,保守計算可取得逾27萬港元的現金回贈,較原來50%按揭可賺取的現金回贈多近8萬港元(+40%)。套現多出的數百萬資金即使沒有任何投資或定期打算,單純放於按揭掛勾高息戶口中,可收回等同於供樓的利息,也即是說多了一筆免息流動資金。
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來源：Yahoo!財經 (2023.7.27)
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