近日觀塘駱駝漆大廈有食肆涉嫌違契經營，當監管當局要求月底前還原成倉庫或工業用途，否則業主將被「釘契」。其實自從90年代香港工業北移以後，不少工廈已經沒有工業生產，不少已改作貨倉，甚至有部分工廈有租戶用作音樂教室、瑜伽教室及食肆等，這類更改用途如被「釘契」，購入這類工廈單位，能否做到按揭？
【2023工商物業按揭攻略】銀行對工商物業批按揭前會上門視察，難隱瞞有改變物業用途
基本上，不論是住宅還是工商物業，如單位改變了原本的用途，例如工商物業改作住宅，或住宅單位改商用這類情況，可申請銀行按揭機會極低。
而且銀行在批出工商物業按揭前，一般會驗樓及視察，因此很難隱瞞單位內的改裝或改變用途的情況。因此如有違規，在申請按揭前必定要先把單位還原才可。
2023工商物業按揭攻略│「劏廠」工廈，或較難申請按揭
另外，由於工廈主要為工業用途，若工廈單位分間成「劏房」般，有部份銀行或會質疑未能作工業用途而不接受按揭申請。
2023工商物業按揭攻略│工商物業VS 住宅物業，按揭大不同
除了物業用途有否改變外，購入工商物業前，亦要留意工商物業的按揭年期較住宅短，一般最長的按揭年期為20年，有個別銀行或可以批出25年。按揭成數最高為60%。但要留意，若工廈樓齡太舊又沒有自動灑水系統，部份銀行亦不會接受其按揭申請。
工商物業按揭息率及回贈優惠詳情
| 住宅按揭 | 工商物業按揭 | |
| 息率 | H+1.3% 封頂息率P-2.25%* | 低至P-2.5% (P: 6.125%) |
| 按揭成數 | 高達90% | 高達60% |
| 按揭年期 | 最長30年 | 最長20年 (個別銀行可批25年) |
| 銀行按揭現金回贈 | 可高達貸款額的3.15% | 高達 1% |
| 高息存款戶口（mortgage link） | 有 | 沒有 |
| 上門視察/ 驗樓 | 不一定 | 需要 |
以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。
息率方面，現時工商物業最低息率為3.625%(P-2.25%，P=5.875%)，與住宅按揭相近。不過銀行多數會按每個申請的情況及貸款額去評估及審批，所以較難似住宅般劃一而論，而有部分銀行工商物業按揭息率或會較住宅按揭稍為高一點。同時，與住宅按揭不同，工商按揭多數銀行都不設現金回贈，不過，近日有銀行針對工商物業按揭推出限時優惠，特設高達1%的現金回贈，有意購入工商物業的人士，要把握優惠期，盡早申請。
2023最新修訂│工商物業按揭：工廈、寫字樓、舖位按揭成數
| 沒有其他按揭供款在身 | |||
| 最高按揭成數 | 基本供款與入息比率 | 壓力測試下的 供款與入息比率 | |
| 自用 | 60% | 50% | 60% |
| 非自用 | 60% | 40% | 50% |
| 已有其他桉揭供款在身 | |||
| 自用/ 非自用 | 50% | 40% | 50% |
| 以資產證明作審批 | |||
| 自用/ 非自用 | 50% 如有按揭在身: 40% | 不適用 | 不適用 |
以上一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。
2023工商物業按揭攻略│不同銀行對工商物業估價可差高達30%，宜找專業人士協助
此外，由於工商物業成交不如住宅般多，不同銀行的估值可以相差非常遠，近期所見，部分估值差距可多於30%，是以購入前建議多找幾間銀行做估價，又或找按揭代理幫忙做預先評估，以免買入價與銀行估值相差太大，於做按揭時出現估價不足的情況。
2023工商物業按揭攻略│車位按揭注意事項：
至於車位按揭方面，與工商物業等非住宅物業一樣，現時最高可做6成按揭，但按揭年期較工商物業短一點，一般最長為15年。
如有興趣買車位投資，要注意部份屋苑車位只限同一屋苑的住戶購買或租用，銀行都會考慮買家是否有購買資格，更有銀行不願批出這類車位的按揭申請。
另外首置客以一張買賣合約一同購買住宅及車位，是按照舊有稅率繳交印花稅，但若以獨立一張買賣合約購買車位，而且與住宅物業成交日期不同，則可享放寬後的印花稅率，例如不超過300萬元的車位，印花稅便是$100。
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香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
車位按揭玩法｜投資用途車位按揭成數＋貸款額＋息率必知事項
【車位按揭玩法】投資用途車位，較難申請按揭？車位屬非住宅物業，一般最高按揭成數為50%， 由於不過車位按揭由於貸款金額較少，部分銀行對這類細額的按揭，相對不太積極。這篇講解一下，申請車位按揭的注意事項。
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【按揭BB班】點解需要「擔保人」呢？
一般申請樓按，需要通過「壓力測試」，目的是要確保借款人在加息周期下，仍有足夠的供款能力。如果借款人的供款能力未能獲銀行信服，銀行可要求借款人搵按揭擔保人。於做壓力測試時，會一次過將借款人同擔保人的入息、負債一起計算。
【按揭BB班】| 按揭孖住你 | 搵利嘉閣按揭定自己搵銀行做按揭好？
喺申請按揭貸款或者轉按嗰陣，申請人可以自己直接去搵銀行，亦都可以搵按揭轉介幫幫手，咁其實兩者分別係點？
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