香港按揭證券公司近日宣布放寬樓花住宅物業的按揭成數上限,將其與已落成住宅物業的按揭保險條款看齊,修訂適用於2023年9月22日或以後簽訂臨時買賣合約的樓花物業。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 放寬樓花按揭
今次是繼7月7日放寬按保計劃後,短時間內再有放寬措施。
今次是繼7月7日放寬按保計劃後,短時間內再有放寬措施。按統計,逾75%客戶購買樓花新盤時會選用建期計劃,主因是在這次修定之前,只有600萬元或以下的樓花住宅物業可以申請高成數按揭保險,如樓價超出600萬元,而又想申請高成數按揭,客戶只可以待物業入伙時才能申請按揭。因此,過去選用建期付款計劃的客戶,大幅高於選用即供計劃客戶。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 放寬樓花按揭 預期選用即供付款比例升
那麼是次放寬後,新盤按保用家已無600萬元的門檻限制,選用即供計劃的客戶會否明顯增加?
在考慮選用即供與建期計劃之間,用家還要注意甚麼因素?
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 即供付款 | 選用即供計劃好處
首先,要了解何謂「即供付款」?即供計劃是指在簽訂正式買賣合約後,買家在樓盤仍未落成時,已經開始由申請按揭去供樓。大部分發展商為了加快資金回籠,會為選用即供計劃的買家提供較多優惠,樓價折扣一般較建築期付款計劃多逾3%,部分新盤的樓價折扣差距可達10%。是次放寬樓花按保,可令買家更靈活地按自己需要選擇即供還是建期計劃,預計未來選用即供付款的買家比例會明顯上升。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 即供付款 | 鎖定現時按揭利率和優惠
除了樓價折扣較多,選用即供計劃另一個好處是買家可以鎖定現時的按揭利率和優惠。早前多家大型銀行宣布上調銀行同業拆息按揭(H按)封頂息率至4.125厘,但目前仍有小部分銀行未上調,仍然有封頂息3.625厘的息率優惠,對於近日購入新盤的買家,可以選擇即供計劃以立即鎖定較低息的按揭計劃,趕上按揭優惠尾班車。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 即供付款 | 減少一旦樓花期內,樓價下跌的影響?
同時,即供計劃用家不用承擔樓花期內樓價下跌,導致可能面對之估價不足問題,或期間收入下跌,而難以通過按揭入息要求等風險。不過,即供計劃有利亦有弊,選用前要考慮自身的財務安排,特別是換樓的人士或正在租樓的人士,選用即供計劃便要預備直至入伙前,都可能要負擔多一個物業供款開支。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 建築期付款的注意事項
至於「建築期付款」,是指樓盤落成後,買家才開始供樓。正如上述提到,多數新盤的建期付款計劃,樓價折扣較小,但買家毋須即時供樓,對於換樓人士或正有其他租樓等開支的人士,相對地不用承受那麼大的供款壓力。
不過,由於銀行批核按揭時,是會以批核時的最新估值去計算按揭成數,因此建期買家可能要承擔未來樓價一旦向下,於入伙上會時樓價已較買入時回落,而出現估價不足,導致未能獲銀行批足按揭成數的風險。
其實,不論是「即供」還是「建期」付款計劃,都各有利弊,而是次放寬措施只是令新盤買家多了靈活度。
現時大部分新盤除了「即供」及「建期」計劃,發展商亦可能有提供其他付款優惠,如不了解如何選擇才對自己最有利,建議找專業按揭代理協助分析不同計劃的風險與好處。
![2023放寬按揭 | 放寬樓花按揭後,即供與建期付款該如何選擇? 3 2023放寬按揭 | 香港按證保險公司 今日(9月22日)宣布,按揭保險計劃(按保計劃)就樓花住宅物業作出新修訂~ 了解更多 Whatsapp: 5662 2730](/wp-content/uploads/2023/09/NEW-2023-我做按揭係為咗幫人啊_樓花住宅-1024x1024.png)
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 放寬樓花按揭保險成數詳情:
價格為1,000萬港元或以下的合資格樓花物業,最高按揭保險成數90%;
價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格樓花物業,最高按揭保險成數為80%或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數,以較高者為準;及
價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格樓花物業,最高按揭保險成數為70%或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數,以較高者為準。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為放寬樓花按揭,對新盤市場是好消息。亦可以令到購入一手新盤的買家有更靈活選擇即供或建期付款計劃。
2023放寬按揭 | 經修訂後樓花 / 已落成住宅物業按揭保險成數
物業樓價 | 按揭成數 |
價格為1,000萬港元或以下的合資格樓花物業 | 最高按揭保險成數90% |
價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格樓花物業 | 最高按揭保險成數為80%或 以按揭貸款上限900萬港元計算的成數 (以較高者為準) |
價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格樓花物業 | 最高按揭保險成數為70%或 以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數 (以較高者為準) |
目前大部份發展商為了加快資金回籠,會為選擇「即供付款」的樓花買家提供較多優惠,物業呎價會比選用「建築期付款」低。
2023放寬按揭 | 按保計劃新修訂 | 「波叔plan」、「林鄭plan」成歷史?
不過,過去由於「新按保」(又稱「波叔plan」、「林鄭plan」)計劃,不能用於樓花物業,選用即供的買家只能用「舊制」的按揭保險計劃,即是樓價600萬元以下的單位,最高可以申請80%按揭,而樓價450萬元以下的單位,最高可以做80%至90%按揭,貸款額上限為360萬元。如新盤售價超出上述範圍,過去買家如沒有足夠首期資金,便只能選擇建期付款,如等待入伙期間息率變化、收入下跌或樓價下調,買家都可能面對未能通過入息要求或估價不足等風險,而導致失去預算。
黃詠欣認為是次修定,新盤買家不用有大筆首期資金已可即時上會,同時可更早做好財務安排。不過,單純放寬樓花按揭,而不減辣,預計對樓市刺激作用有限。
文章同時轉載於:東方日報 (2023.09.30)
![2023放寬按揭 | 放寬樓花按揭後,即供與建期付款該如何選擇? 7 東方日報](/wp-content/uploads/2023/10/東方日報.jpg)
資料更新日期: 2023年9月30日
![2023放寬按揭 | 放寬樓花按揭後,即供與建期付款該如何選擇? 8 【2023放寬按揭】一文看清│2023按揭新修訂│按揭成數計算、按保計劃懶人包!](/wp-content/uploads/2023/07/2023-我做按揭係為咗幫人啊_2023放寬按揭-1024x1024.png)
【2023放寬按揭】一文看清│2023按揭新修訂│按揭成數計算、按保計劃懶人包!
香港金融管理局(金管局)於2023年7月7日宣布放寬部分逆周期監管措施,是自2009年推出逆周期收緊按揭措施以來首次放寬。
這次放寬按揭的範圍頗全面,由一般銀行按揭、按揭保險計劃、海外收入人士、工商物業,以至二按皆有變動,絕非「微調」,受惠的人士,由上車客、換樓客,以至資助房屋買家,皆可以受惠,我們整理整個放寬措施的重點以及最多人忽略或誤解的地方,一一詳細解說。
延伸閱讀:按揭成數點計先最抵?按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
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教你入伙丨新盤付款方法攻略 即供、建期、優惠大拆解 醒你六大注意地方
新盤由發展商推售,涉及的折扣優惠琳瑯滿目,付款方法亦五花八門,令人眼花瞭亂。簡單劃分,付款方法分為「即供」和「建期」兩種,因為牽涉到按揭申請時間、貸款額、實際樓價、供款負擔等問題,所以必須小心揀選。今次小編就拆解付款方面的種種難題。
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發展商按揭│「呼吸Plan」/供款假期計劃/ 免息免供計劃/ 漸進式按揭等,是危還是機?
近月樓市交投放慢,買家觀望之下,不少新盤為求加快銷情,發展商都會推出不同的按揭優惠,例如提供息率保障、供款假期(於指定期內免息免供)、漸進式按揭,以及免壓測供息不供本計劃等等,不少人形容這類發展商按揭計劃為「呼吸Plan」,買家只要仍有呼吸便可借到錢,事實又是否這樣?選用這類計劃又是否比銀行按揭更慳息?有沒有風險呢?
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買樓攻略|新盤先住後付計劃拆解!小心光豬價與臨約價差距!避開按揭陷阱
【新盤2023|買樓攻略】不少新盤都會提供不同的付款方法優惠,折實價或者會較價單上售價低近20%,做按揭時,一般銀行都要以「光豬價」,即折實價去計按揭成數,如果購入前未計算清楚,隨時會「中伏」!
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