2023白居二按揭攻略│計算擔保期不是看「樓齡」，而是計「首次發售期」
居屋2023於8月14日便截止申請，今期居屋預計關鍵日期為2025年中至2026年初，距離揀樓及要考慮申請按揭還有一段時間。不少人會同步申請白居二，一旦未能抽到居屋頭籌，便轉向居二市場揀樓，最近新居屋樓王，啟德啟朗苑，便在未補價居屋市場中，以新高呎價成交，估計高價原因是樓齡較新，距離房委會擔保期完結仲有一段時間，日後再於未補價市場轉手難度不大。不過，未補價的資助房屋，計算擔保期其實不是看「樓齡」，而是計「首次發售期」，即是房委會首次把單位出售予首任業主的日期。近日金管局放寬按揭，對未補價大齡居屋/公屋市場亦有幫助！
2023白居二│放寬按揭後，首次發售日期起計至成交當日年期不多於21年內，都大機會申請到90%按揭
目前由房委會興建的居屋，由於是由房委會提供按揭貸款擔保，是以不用申請按揭保險之下，白表買家最高可申請90%按揭，而綠表買家高可做95%按揭。房委會為居屋提供的擔保期是由單位「首次發售日期」起去計算30年，因此愈接近擔保完結日期，銀行或會下調按揭成數或年期。在放寬按揭前，對於白表買家，我們會建議要揀選由首次發售日期起計19年內的單位，會較能確保可做足25年的90%按揭，但於7月7日放寬按揭後，有大型銀行的做法是首次發售日期起計至成交當日年期不多於21年內，都大機會申請到。至於未補價公屋方面，年期限制亦由過去的14年延後至16年內。
2023白居二│銀行計算原則：擔保期完結前，按揭成數降至70%以內水平
如果超出上述年期，便有機會要扣減按揭成數又或是縮短貸款期。銀行的計算原則是於擔保期完結前，按揭成數降至70%以內水平。
白居二按揭計算例子：
舉例，如果以白表購入的未補居屋單位首次發售日期為1998年，餘下的擔保期只餘5年，如果要做90%按揭的話，貸款年期最長只可以做16年。如果想做最長25年按揭，按揭成數便要降至75%才可。至於首次發售日期早於1998年的話，一般最高只可以借70%，年期25年，同時要做壓力測試及不能加擔保人。如果是以綠表購入的話，由於最高按揭成數為95%，以上的最高年期計算要減一年。
2023白居二│白表購入未補價居屋，供款年期及按揭成數計算方法
| 首次發售年份 | 90%按揭 | 85%按揭 | 80%按揭 | 75%按揭 |
| 2002 | 25年 | 25年 | 25年 | 25年 |
| 2001 | 23年 | 25年 | 25年 | 25年 |
| 2000 | 21年 | 24年 | 25年 | 25年 |
| 1999 | 19年 | 23年 | 25年 | 25年 |
| 1998 | 16年 | 19年 | 23年 | 25年 |
| 1998年以前 | 最高70% | 年期25年 | 要做壓力測試 |
再舉一個例子，可能可更清楚大齡居屋的年期計算及按揭成數變化，對供款壓力的影響。假設買入的未補價居屋單位為550萬元，由首次發售日期 為2000年1月1日，成交日期為2023年7月30日，由首次發售日期起計至成交日期去計算為23年，如買家想做90%按揭的話，供款期最長只可以做約20.9年，每月供款要2.48萬元﹔若然想拉長供款期至25年，按揭成數最高只可84.5%(465萬元)，每月供款則為2.06萬元。
白居二按揭計算例子：
假設未補價居屋單位，買入價550萬元，息率3.625厘
| 首次發售日期起計: 23 年 | 按揭成數 | 年期 | 每月供款 |
| 如拉長貸款年期 | 84.5% | 25年 | 約$23,579 |
| 想借最盡 | 90% | 約20.9 年 | 約$28,313 |
*以上只供參考，一切以銀行/ 貸款機構最後批核為準。
以上例子為其中一家大型銀行的做法，在金管局放寬按揭措施後，不同銀行對於資助房屋的處理及貸款成數上，有不同的計算方法，按揭年期及成數上或會有一點差異，建議購入前先行找專業人士做預先評估，以免失預算。
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資料更新日期: 2023年8月4日
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香港金融管理局（金管局）於2023年7月7日宣布放寬部分逆周期監管措施，是自2009年推出逆周期收緊按揭措施以來首次放寬。這次放寬按揭的範圍頗全面，由一般銀行按揭、按揭保險計劃、海外收入人士、工商物業，以至二按皆有變動，絕非「微調」，受惠的人士，由上車客、換樓客，以至資助房屋買家，皆可以受惠，我們整理整個放寬措施的重點以及最多人忽略或誤解的地方，一一詳細解說。
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香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
【按揭BB班】點解需要「擔保人」呢？
一般申請樓按，需要通過「壓力測試」，目的是要確保借款人在加息周期下，仍有足夠的供款能力。如果借款人的供款能力未能獲銀行信服，銀行可要求借款人搵按揭擔保人。於做壓力測試時，會一次過將借款人同擔保人的入息、負債一起計算。
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喺申請按揭貸款或者轉按嗰陣，申請人可以自己直接去搵銀行，亦都可以搵按揭轉介幫幫手，咁其實兩者分別係點？
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金管局於2023年7月7日宣布的放寬按揭政策，受惠的不單單是私人住宅買家，一批白居二，以及計劃用綠表資格購入二手資助房屋的買家亦有受惠。
在放寬按揭之後，連帶樓齡較大的未補假單位，按揭成數都可以增加10%至70%，同時受惠的是可做足90%及25年期的未補居屋「樓齡」(由首次發售日期起計)，由19年調升至22年，多了3年，間接令到白居二買家可選擇的屋苑增加了！
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