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2023按揭避險攻略│樓價跌，會是Call Loan的原因嗎？
樓市下行，坊間不時傳出有業主被銀行Call Loan (提前償還按揭貸款)，不過按我們經驗及了解，市場流傳中的Call Loan個案，真正的Call Loan原因不在於樓價下跌，而是業主可能涉及其他問題。
例如做了高成數按揭，在沒通知銀行之下把單位出租。另一個我們近日較多接到的個案，是早年用了發展商一按，由於當年按揭計劃有一年期限制，例如是3年至5年，5年後相關財務機構或不再為按揭續期，即時續期按揭息率或大幅高於銀行息率，業主要轉回銀行做按揭。
事實上，上述原因引發的Call Loan，不一定是「世界末日」，仍然是有多個解決方法。
2023按揭避險攻略│甚麼原因會引發銀行Call Loan？
2023按揭避險攻略│引發銀行Call Loan原因：1.斷供
我們先講解一下，在哪幾種情況下，會引發銀行Call Loan。最多人知的原因，一定是「斷供」，如果業主或借款人拖欠按揭供款、管理費或差餉等。按我們經驗，當銀行發現借款人有拖欠供款的情況，便會開始把該借款人列為「重點觀察對象」，或會查閱其信貸報告有沒有異常情況，例如有否物業二按等，如有發現便會立即call loan。即使信貸報告沒有異常情況，但如果後續供款仍經常不準時，會有較大風險被要求提早還款。較多銀行的做法是在借款人拖欠供款3個月以上，便會call loan，而銀行也要把這個數據向金管局匯報。
2023按揭避險攻略│引發銀行Call Loan原因：2.高成數按揭出租
另一近日較被關注的Call Loan情況，是用了按揭保險做高成數按揭，但卻把原申報自住的物業，改做出租用途。事實上，做了高成數按揭出租，不單會被Call Loan，更可能會因虛假聲明或詐騙等罪名而負上刑責。
現時敍做高成數按揭都會要求物業是自住用途，如果敍做70%以上高成數按揭，按揭保險公司會要求銀行隨機寄信給貸款人，要他們回覆單位是否用作自住用途。若貸款人一直不回信，按揭保險公司會要求貸款銀行幫忙尋找貸款人回覆，除了要書面回信外，更有可能要提交水、電、煤費單據作證明，如未能提供證明，過去曾有個案，銀行會向客戶徵收罰款，亦有部分銀行會要借款人轉回50%至70%以下的按揭(即轉回非按保計劃)，當然最嚴重情況是被call loan兼要負上刑責。
2023按揭避險攻略│引發銀行Call Loan原因：3.涉及洗黑錢
除了上述情況，若果借款人的銀行戶口在短期內進行多次大額提存，又或個人戶口有大量轉帳及入數紀錄，例如，每月有過百單，引起銀行懷疑借款人的戶口可能涉及洗黑錢，或不當使用個人戶口作商業用途等，銀行或會取消借款人的銀行戶口，同時要求提前償還按揭貸款。
2023按揭避險攻略│引發銀行Call Loan原因：4.違反物業契約用途
另外，如果被銀行發現把自住單位變成商業用途或有嚴重僭建及違規等情況，一旦被銀行發現，就可能會被銀行Call Loan。
2023按揭避險攻略│引發銀行Call Loan原因：5.將物業作抵押向財務公司借取二按
在未得銀行同意下，將物業用作抵押向財務公司借取二按。一經銀行發現，銀行先會要求客戶清還二按，如借款人在限期內沒有清還二按，銀行便會要求客戶清還其一按，亦即是Call Loan。
2023按揭避險攻略│被銀行Call Loan怎麼辦？
遇上以上情況，不等同是物業要變成「銀主盤」，也不等同於是「末路」。由於不同銀行的審批準則有差異，我們便曾為遲供款80多次，同時信貸評級I級的客戶，找到銀行接納其轉按申請，而避過變成銀主盤的危機。
2023按揭避險攻略│被銀行Call Loan 解決方案實例
Call Loan 解決方案│實例個案1
我們曾遇到極端的例子，客人遲供款80多次，他不單止被銀行call loan，更有170多萬元的卡數，信貸評級降至 I 級，他自行到數家大銀行申請轉按都被拒，經了解後，發現客人遲還款的原因，是因另一半意外離世，在資產繼承期間，財政有點混亂，而出現多次遲還款的情況，幸好客人的正職收入不低，接手另一半的生意，也重回軌道，按這個特殊情況，我們為客人向銀行寫計劃書兼求情信，最終找到一家中小型銀行接納其按揭申請。
Call Loan 解決方案│實例個案2
我們亦曾有個案，客戶購入與家人相鄰的單位自住，以方便照顧家人。由於客戶一直以來的通訊地址皆是報家人的地址，是以客戶無法有信件證明單位是自住，按保公司Call Loan，客戶要轉回70%以下的非高成數按揭。客戶可選擇在原銀行轉回70%按揭以下的按揭計劃，但計算方法是以單位當日購入價去計算，例如：購入價為400萬敍做90%按揭(連保費)，貸款額即為375.7萬，客人已供款約6年，餘下貸款額約為 321萬，若客人要改為70%按揭，即以購入價70%計算，最高貸款額即為280萬，故客戶要補差價約為41萬(321-280萬元)。
另外，客戶亦可以轉按至其他銀行，以物業最新估值去計算70%按揭，例如，物業最新估值升至480萬元，做70%按揭，即客戶最高可以借336萬元，客戶便不用補差價下解決Call Loan危機。
建議在情況未變到最壞前，在懷疑自己屬「高危」情況時，便立即找專業及熟識銀行審批準則的利嘉閣按揭代理協助，或能及早配對合適的銀行做轉按，同時爭取到最有利的的息率及條款。
資料更新日期: 2023年10月20日
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