2024/2025居屋按揭攻略

想買居屋但對按揭一知半解？這篇文章就是為你而設！我們會詳細解說2024-2025年居屋的申請資格、入息及資產上限、按揭成數、還款年期等資訊，助你輕鬆上車！

居屋2024/2025 | 居屋申請時間

居屋2024的申請時間由10月3日上午8時正開始，直至10月23日晚上7時正為止，為期3個星期。預計在2024年的第4季尾進行攪珠，並預計在預計在2025年第2季揀樓。

居屋2024/2025 | 居屋申請資格

白表居屋申請資格

• 年滿18歲
• 必須在香港居住滿7年
• 必須是私營房屋住戶
• 如申請人的家庭成員是公屋、房協出租屋邨或其他資助房屋住戶，或者透過租置計劃購買單位未滿10年的業主都可以申請。
• 在申請截止日期前的24個月內，申請人及其家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港私人住宅的任何權益

綠表申請資格

• 年滿18歲的香港居民
• 居住於公共房屋， 包括以下情況：
  • 房委會公屋住戶： 正在租住房委會轄下公屋的居民。
  • 房協出租屋邨住戶： 正在租住房協轄下出租屋邨的居民。
  • 年長者居住單位住戶： 正在租住房協轄下年長者居住單位的居民。
• 持有綠表資格證明書： 由房屋署或市區重建局發出的《綠表資格證明書-祇適用於出售居者有其屋計劃單位》，是申請綠表居屋的重要憑證。
• 長者租金津貼計劃受惠者： 正在享受房委會「長者租金津貼計劃」的居民。

居屋2024/2025 | 居屋入息及資產上限

家庭成員人數	淨入息限額 (已扣除法定強積金供款後的入息)	資產限額
1人	$30,000	$615,000
2人或以上	$60,000	$1,230,000

居屋2024/2025屋苑

政府推出5大全新屋苑，包括觀塘安柏苑、東涌裕興苑、啟德啟盈苑、屯門兆湖苑及油塘高曦苑，合共提供7,132個單位。這些單位面積由186至510平方呎不等，以市價七折的優惠價發售，售價僅需143萬至467萬元，為首次置業人士提供了一個輕鬆上車的機會。

居屋按揭貼士

去年資助房屋小組委員會已通過放寬資助出售單位的按揭安排，新居屋、綠置居及租置計劃單位新安排由2024年1月1日起生效，二手資助出售房屋新安排則由2024年3月1日起生效。不過坊間可能對於到底資助房屋樓齡多少才能適用於新安排仍存在疑問，今日筆者為大家講解一下。

資助房屋小組委員會已通過放寬資助出售單位的按揭安排，
新居屋、綠置居及租置計劃單位新安排由2024年1月1日起生效，
二手資助出售房屋新安排則由2024年3月1日起生效。

2024/2025居屋按揭攻略│甚麼是「已流失的擔保年期」？

首先，銀行要計出「已流失的擔保年期」，意指由首次發售日期起至貸出日為止之間的時期(即成交日減去首次發售日期)。

2024/2025居屋按揭攻略│「已流失的擔保年期」例子

假設客人以綠表資格新買入一個居屋第二市場單位，該單位首次發售日期為2014年12月1日，而新買賣預計成交日為2024年3月1日，即已流失的擔保年期為9年3個月 (2024年3月1日減2014年12月1日)。

2024/2025居屋按揭攻略│銀行會如何計算按揭成數及供款年期？

銀行會根據「已流失的擔保年期」加還款期30年得出的結果，從而推算實際按揭成數及實際供款年期 ，以上述例子推算，已「流失的擔保年期」為9年3個月加還款期30年，結果為39年3個月即尚未超出40年，故此客人最高按揭成數為95%(綠表)及供款年期最長為30年。

2024/2025居屋按揭攻略│超過40年但少於50年

若然「已流失的擔保年期」加還款期30年已超出40年但在50年內，屆時最高按揭成數為80%及供款年期最長為30年，如按揭成數要在80%以上，銀行便要使用搖搖板計算。

2024/2025居屋按揭攻略│坊間的「50減」是甚麼？

另外，現時依然有七八十年代興建的居屋，已經完全超出了上述的計算規範，是否代表不能敍造按揭呢﹖答案當然不是，若遇到這個情況便要再計算出「剩餘擔保期」，意指房委擔保期50年減去「已流失的擔保期」。

2024/2025居屋按揭攻略│「50減」例子

假如首次轉讓日期為1985年12月5日，而新買賣預計成交日為2024年3月1日，即「已流失的擔保年期」為38年2個月 (2024年3月1日減1984年12月5日)，在新政策下，「已流失的擔保年期」(38年2個月)加還款期30年為68年2個月，雖然已超出50年。

不過「剩餘擔保期」尚餘11年10個月(以擔保期50年減「已流失的擔保年期」38年2個月，換然之在成交時仍屬房委擔保期內，屆時按揭數成可以超出70%及供款年期最長為30年，不過銀行需要使用搖搖板計算。

2024/2025居屋按揭攻略│甚麼情況下最高按揭成數只有70%？

至於，「已流失的擔保年期」加還款期30年，超岀50年，而亦無「剩餘擔保期」，即成交時已超出房委50年擔保期，屆時便要按一般私人住宅按揭貸款準則的條件處理，最高按揭成數為70%並需要提供入息文件及計算供款比率了。

2024/2025居屋按揭攻略│最緊要：留意首次發售日期

最後，上述的計算方法看來非常複雜，如有意購入資助房屋的準買家宜先向專業人士或銀行查詢，不過準買家須提供該資助房屋的補地價折扣率及其首次發售日期，有關方面才可進行估值及計算出實際按揭成數及供款年期，準買家可請業主提供「首次轉讓契據」及「可供出售證明」以取得相關資料。

2024/2025居屋按揭攻略│一手市場：新居屋/綠置居/ 租置計劃

一手市場方面，不論是租者置其屋計劃（租置計劃）、居屋或綠置居計劃下的單位，按揭保證期及還款期皆延長至最長 30 年，是次修訂適用成交日期於 2024 年 1 月 1 日 或之後的一手單位。而適用的新居屋／綠置居項目是指在 2023 年 12 月 1 日或之後獲發佔用許可證的居屋／綠置居項目。

一手市場	最長保證期
租者置其屋計劃（租置計劃）	25年 → 30年

一手市場	按揭還款期
租者置其屋計劃（租置計劃）	25年 → 30年
新居者有其屋計劃（新居屋）	25年 → 30年
綠表置居計劃（綠置居）	25年 → 30年

2024/2025居屋按揭攻略│二手市場：居屋/綠置居/ 租置計劃

至於二手未補價居屋／綠置居 / 租置計劃單位方面，除了按揭還款期同樣延長至最長30年外，更重要的是按揭擔保期由過去的25年(租置計劃)/ 30年，延長至50年，也即是說有大批樓齡較大的居屋單位，都可以受惠，令白居二及綠表買家的選擇大幅增加。不過，不少買家都忽略了二手居屋的放寬按揭措施，只適用於2024年3月1日或之後成交的單位。

二手市場	最長保證期
租者置其屋計劃（租置計劃）	25年 → 50年
新居者有其屋計劃（新居屋）	30年 → 50年
綠表置居計劃（綠置居）	30年 → 50年

二手市場	按揭還款期
租者置其屋計劃（租置計劃）	25年 → 30年
新居者有其屋計劃（新居屋）	25年 → 30年
綠表置居計劃（綠置居）	25年 → 30年

2024/2025居屋按揭攻略│成交日期 是能否用居屋按擔保期新修訂的關鍵

自從施政報告公布相關放寬居屋按揭措施後，我們都接到大量查詢，更有部分心急買家，以為相關措施立刻生效，到申請按揭時才發現單位仍未能做30年按揭，而大失預算。

2024/2025居屋按揭攻略│預留時間申請按揭，延長二手居屋成交日期至3月底

不過，亦有部分買家「偷步」成功，近日我們便有個案，客戶眼見近日樓價下調，劈價單位增加，是入市的好時機，他怕待明年3月1日後才入市，會多買家與他競爭，樓價會回升，於是他便試與心儀單位的業主商討延長成交期至3月底，最後成功以400多萬元，以綠表身分購入一個將軍澳區3房居屋單位，現時同類放盤價均高於500萬元。

這個單位由首次發售日期起計，已有32年，在未放寬之前，由於已過擔保期，買家只可以做70%按揭，年期25年，同時要做壓力測試及要提交入息證明，按揭批核條件與私樓相同。不過，如果成交期在2024年3月1日或以後，由於按揭擔保期及按揭年期已經延長，買家便可以做到最高95%(綠表)按揭，按揭年期可以延長至最多30年，亦不用做壓力測試，只需申報家庭入息便可。

以上述個案來說，買家的成交日期在明年3月1日前，或3月1日後，所要支付的首期資金由147萬元，變成24.5萬元，差距122.5萬元(-83%)。

2024居屋按揭攻略│真實個案：買入將軍澳3房未補價居屋，成交價490萬元，單位由首次發售日期起計至今，已逾30年

成交日期	2024年2月29日或以前	2024年3月1日或以後
首期資金	最少 30% = 147萬元	白表: 最少10% = 49萬元 綠表: 最少 5% = 24.5萬元
按揭成數	最高70%	白表: 最高90% 綠表: 最高 95%
是否要壓力測試	要	不用

2024/2025居屋按揭攻略│首次發售日期至成交日計，逹40年或以上單位，房委會擔保80%按揭，餘額要申請按揭保險

另外，亦要注意，即使在2024年3月1日後購入單位，如單位的由首次發售日期起計，已經達40年或以上，房委會擔保的按揭成數最高為80%。如果是想申請90%或95%按揭，要申請按揭保險計劃，而相關的詳情仍有待公佈。

建議如果有意購入未補價資助房屋的人士，在購入前先找按揭代理或銀行做按揭預先評估，這樣便不用擔心在買入後才發現可能失預算。

2024/2025居屋按揭攻略│什麼是按揭擔保期？

居屋按揭擔保期：是指由房委會出售的資助房屋，包括了居屋/綠置居/租置計劃單位，由房委會提供按揭貸款擔保，令買家不用申請按揭保險的情況下，可申請高達90%(白表)或95%(綠表)按揭。

2024/2025居屋按揭攻略│為何要放寬居屋按揭擔保期？

過去二手居屋/綠置居按揭擔保期只有30年，而租置計劃單位是25年。這個擔保期是由首次發售日期至成交當天去計算，即是以 成交日期 – 首次發售日期。不少早年落成的居屋屋苑，由於已過擔保期或者擔保期只餘下少於8年，新買家有可能因擔保期已過，而要縮減按揭年期或按揭成數。例如單位的首次發售日期為1998年，至今已經25年，擔保期只餘下5年(30-25年)。白居二買家如想購入該未補價單位，銀行最多只可以批出70%按揭，而非90%按揭，首期大增之下，令不少買家卻步，阻礙了二手居屋流轉。

為了釋放這批較高樓齡的居屋供應，令白居二及綠表買家有更多選擇，房委會於2023年11月17日放寬二手市場居屋/綠置居單位按揭擔保期至50年，同時，最長按揭年期亦由25年延長至30年，令買家可選擇的屋苑大增，料可活化居屋二手市場。

2024/2025居屋按揭攻略│白居二按揭計劃特點及優惠 | 為何用按揭中介？

全期利率低至	H+1.3% 鎖息上限P-1.75% (P: 5.375%)
實際息率低至	3.625%
現金回贈	高達 0.35%-0.45%
罰息期	2年
按揭成數	高達90%(白表) / 95%(綠表)

白居二按揭│住公屋可以申請白表嗎？

實際上，公屋租戶是透過綠表資格申請，然後在「白居二」市場物色房委會或房協發展，未補價的居屋盤。但要注意，事前要申請一份綠表資格的「購買資格證明書」。另外，公屋租戶亦可透過綠表資格抽新居屋。而當公屋租戶成功揀樓，一經簽署樓契／轉讓契後，他們需要在指定的時間內，交回公屋單位，以騰出單位給其他輪候冊中的申請者。

根據房委會官方資料，「白表」與「綠表」申請人的定義如下：

當中「白表」與「綠表」有不同的條件要求：

綠表申請人定義	白表申請人定義
房委會轄下「公屋」住戶	私營房屋的住戶
「房協」轄下甲類出租屋邨的住戶或年長者居住單位的住戶	房委會及房協轄下「公屋」 或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員
持有房委會或市區重建局發出有效 《綠表資格證明書 – 衹適用於居屋第二市場計劃》的人士	透過房委會「租者置其屋計劃」購得單位不足10年內的業主及其戶籍內所有認可家庭成員， 可用白表申請購買房委會銷售的居屋單位， 而不須受入息、資產及住宅物業擁有權限制 (但必須在簽署居屋單位買賣協議當日起計3個月內，或在房委會特准一次過延期的3個月期限內，將現居「租置計劃」單位出售及完成轉讓手續)
房委會「長者租金津貼計劃」受惠者

「綠表」及「白表」買家在申購房委會及房協資助房屋時，可獲批的最高按揭成數並不一樣。一般來說，無論購買哪個機構提供的資助房屋，「白表」買家均只能獲得最多90%按揭；而「綠表買家」若購入房協的資助房屋，同樣可獲最高90%按揭，但若購入房委會的資助房屋，則可以獲得較高的按揭成數，達到95%。

白居二按揭│按揭轉介服務幫您輕鬆處理繁複按揭程序

若您有意選購「白居二」或新居屋單位，在攪珠後，若得知自己成功抽到配額，便應該開始物色心儀的單位。因為「購買資格證明書」只有一年效力，過程中您也必需要準備多項文件，再經律師向房委會（或房協）申請「提名信」，不但要繳交林林總總的雜費，處理相關手續的過程亦相當繁複，文件更必需按照指定格式，否則不具法律效力。

此外，視乎補地價折扣率，居屋單位有機會出現估價不足的情況，屆時準買家未必能借足9成按揭。因此，如果您有興趣在「白居二」市場上選購心水物業，但又想避免誤墜按揭陷阱，或想更加輕鬆地處理繁複的按揭申請程序，與專業的按揭代理進行諮詢便是能助您更輕鬆實踐置業目標的方法。

利嘉閣按揭提供一站式的樓宇按揭轉介服務，務求在您物色到理想「白居二」單位時，能以最優惠的按揭利率助您一圓置業夢。我們的專業按揭代理團隊擁有無數處理樓宇按揭的經驗，不但熟悉申請按揭的所有程序，您亦能獲得最貼近市況的專業按揭分析，讓您可以根據自己的財務狀況選擇最合適的銀行按揭方案。

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延伸閱讀：臨近退休，買入二手居屋單位能否做25年白居二按揭呢？

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