很多香港人都有個上車夢，希望擁有自己的安樂窩，不用寄人籬下。不少的地產經紀、甚至發展商也看中這一點，經常以「首期只要XX萬」就可以上車作賣點，但現實又是否這樣簡單呢？
事實上，上車除了要準備首期，買樓還涉及大大小小的開支，這些雜費加起來，足以佔去首期六、七成，漏計一項，隨時大失預算，拖累買樓大計。今次小編就跟大家計清每項二手樓雜費，看看上車實際要預備幾多資金。
二手樓按揭 | 雜費一：律師費
由於買樓涉及不少法律文件，買賣雙方必須各自聘請律師處理各項文件要務。對買家來說，律師會代為辦理的事務，包括處理樓契、按揭契、轉讓契等買賣文件，並將契約送往土地註冊處註冊，以及審查物業業權、代交印花稅等。
律師費的高低，主要根據物業的樓齡和樓價訂定，一般均以「全包」式收取，費用除了處理各項契約費用外，還包含影印費、查冊費等，但印花稅稅款並不包含在內。中原地產馬鞍山迎海分行高級資深分區營業經理林少億表示，按現時市價，買1,000萬元以下二手樓的律師費介乎5,000至10,000元不等。
一般大型屋苑有規模，契約整全，不涉及複雜問題，律師費自然在正常範圍內。不過，要留意某類物業基於業權種種問題，收取的律師費會相應提高，包括村屋及唐樓。林少億指出，村屋物業涉及較棘手的業權問題，而唐樓樓齡太舊，契約未必齊全，需要律師花更多功夫處理，律師費自然較高。
初次購置物業，買家未必有相熟的律師行，這時可請地產代理介紹。若買家本身有相熟律師行，可先了解該律師行是否主力從事樓宇買賣，熟悉相關程序。
二手樓按揭 | 雜費二：代理佣金
買樓很難不通過地產代理進行，代理會全程跟進整個買樓流程，可確保順利完成交易。代理所提供的具體服務，包括樓盤配對、睇樓、分析當區成交價，這應當屬於前期工作。
到中期看中心儀單位後，代理將代為查冊，查明物業有否被釘契等問題；同時，代理這時的重要任務是代買家議價。當簽定臨時買賣合約後，代理會介紹律師行及按揭代理給買家，處理成交期的各項事務。及至後期，收樓前代理將陪同買家驗樓，之後交收鎖匙，而買家收樓後的一些後續問題，如水電媒戶口轉名，也可找代理協助處理。
成交後，地產代理會向買賣雙方分別收取相等於樓價1%的佣金，那麼，這1%的金額是否一成不變呢？林少億指，雖然沒有明文規定代理佣金的實際金額，但1%價錢早已成行規，可謂買賣方、各代理之間都默認的共識，但當中不排除出現一些特殊情況，例如買賣雙方在議價方面爭持不下，而兩者目標價差距不遠，就可能會透過扣減佣金形式促成交易；又或是賣方希望進取，也有可能藉加佣爭取較高成交價。
二手樓按揭 | 雜費三：印花稅
由於買賣物業涉及契約文件，買家簽訂合約、完成交易後，需要把樓契送往官方打?印，繳交印花稅，藉此令交易及契約產生法律效力，繳納印花稅亦是物業業主必須履行的責任。財政司司長陳茂波於今年《財政預算案》宣布調低1,000萬元以下物業的首置印花稅，現時詳細稅款如下：
首置資格方面，首先必須是本港永久居民，而在購置單位時沒有持有任何香港物業，才可按第2標準稅率、亦即首置稅率繳稅。換言之，除了剛上車的首次置業人士外，打算售出舊居的換樓人士亦可享有較優惠的首置稅率。如本港居民以非首置身份買樓，則須繳付第1標準稅率的印花稅，劃一為樓價15%。
二手樓按揭 | 辦按揭要找代理？
買家簽訂臨約後，可開始籌辦按揭，有人會自己向不同銀行查詢及申請，自行格價；找按揭代理幫忙，也是可行的方法。可能有人疑問，為什麼辦按揭也要經按揭代理呢？利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，按揭代理的角色類似地產代理，只是地產代理介紹的是樓盤，而按揭代理介紹的是合適銀行或財務機構。據買家購入的物業類型、入息情況、首期金額、有沒有私人貸款等，從而為買家配對最優惠、最合適的按揭銀行。
所謂最優惠，譬如不同銀行會提供「期間限定」的特別優惠，如更高現金回贈及更低息優惠，這些資訊未必會於銀行網站顯示，但銀行往往會優先通知按揭代理，由此便可爭取到更好的條款及優惠。同時，按揭代理熟知每間銀行的按揭取態及審批要求變化，例如部分銀行較多接唐樓按揭，有些銀行拒絕「凶宅」按揭等，不用逐間查詢，買家節省不少時間心力。
二手樓按揭 | 其他雜費
買樓還牽涉其他零碎的雜費，不過這些零瑣雜費有的需要繳付、有的不需、有些則毋須即時交付，以下羅列主要的其他雜項費用。
二手樓按揭 | 按揭佣金：不用付
黃詠欣指，按揭代理的服務是免費的。正規的大型按揭代理多數有地產代理背景或連繫，成立目的是作為買樓「一條龍」配套服務的一環，不會收費或有隱藏費用。至於按揭代理的收入來源，是來自成功轉介後，銀行支付的佣金。
二手樓按揭 | 火險：通常大廈已買
承造按揭時，銀行通常會要求買家為物業購買火險，作其風險管理。林少億表示，大多數情況下，管理處已為大廈購買火險，範圍涵蓋整棟大廈，住戶毋須額外購買。此外，有些銀行會隨按揭計劃附送火險，如果有需要不妨留意。
二手樓按揭 | 家居保險：按個人需要買
與火險不同，家居保險主要保障傢俱、電器、家居裝修，以至個人物品的損失，並非必須購買的項目。買家可按個人需要，考慮是否購買這類保險，而部分按揭計劃會提供家居保險優惠。
二手樓按揭 | 水電媒按金：開戶時繳付
水電媒氣的賬戶需在收樓後轉名，屆時買家需在各個繳費系統開立新戶口，並繳交水電媒按金，林少億指，按金金額由幾百至一千元，不算很多。
二手樓按揭 | 管理費按金：新樓較貴
管理費是私樓開支不會或缺的一環，買家在簽署轉讓契後，須於律師樓先繳付管理費按金，金額為兩至三個月的管理費，按理由幾百至幾千元。眾所周知，新樓的管理費較舊樓高昂，林少億謂，新樓會加入維修儲備金、一手樓更有泥頭處理一類收費，新樓買家要有心理準備，須付較貴的管理費及按金。
二手樓按揭 | 差餉地租：毋須即時付
私樓業主須每年交差餉及地租，訂明的徵收率為應課差餉租值的5%及3%，攤分開四季繳交，分別於每年1月、4月、7月及10月的月底前繳付，繳費通知書則於該月月中送達。如果收樓日期不是這些月份，則暫時毋須繳費。而政府近年皆推出差餉寬減措施，可為業主省掉一些開支。
二手樓按揭 | 驗樓費：二手樓未必需要
收樓前會有驗樓環節，但一二手樓情況不同，二手樓未必需要聘請驗樓師驗樓。林少億表示，由於一手樓有發展商提供的執漏跟進服務，買家通常會聘用驗樓師進行驗樓，但二手樓是「按現貨出貨」，屋內不盡善之處一般均視作自然損耗，賣方也沒有責任跟進。
不過，若果買家在驗樓時發現水管滴水，可追查屋宇署曾否發出漏水報告，若然有，買家就有憑證要求賣方跟進處理。總括來說，買二手樓一般不用聘用驗樓師，即使聘用也多是就家居裝修徵詢意見。
二手樓按揭 | 首期與估價不足
雖然按揭成數經已全面放寬，1,000萬元或以下的物業可以最高借足九成，意味中小型單位的準買家只需預備樓價一成作為首期資金，減輕上車的負擔。不過，這就代表買家完全不用擔心首期是否足夠充裕，安心預備其他駛費即可了嗎？其實買家還有一件事需要留心，那就是估價不足問題。
有關按揭一個很重要的概念是，借貸樓按時，銀行並不是根據買賣合約上的成交價，而是根據估價作基準，來決定貸款金額的。物業作為借貸的抵押品，銀行有必要透過估價程序對物業作出價值評估，以避免潛在風險。
若銀行對單位估價低於成交價，無疑對買家預算造成重大影響。例如一個500萬元的物業，銀行得出估價只有480萬元，貨款額由450萬元降至只得432萬元，變相買家需要「抬錢上會」，額外掏出18萬元作為首期。
不過對此，林少億表示買家亦不用過分擔心估價不足的問題，因為一般來說，他留意到估價與預算的差幅若介乎3%至5%，仍屬可接受的範圍。由於銀行會有聘用不同測量師行作估價的慣例，如果成交價與估價相差太大，代理是會與銀行聯絡，銀行多數會應要求再找其他測量師行估價，這時估價就有被調升的機會。黃詠欣提醒，準買家可在購入單位前，先向不同銀行取得口頭最新估價，以避免估價不足。
二手樓按揭 | 撻訂賠什麼？
撻訂往往是買家最不願意看見的事，但假設預算資金不足，又或另有更心儀單位，撻訂會是其中一個選擇，在此之前，買家宜先了解撻訂涉及的具體賠償後果。林少億指，如果買家在簽署臨約後撻訂，所付「細訂」訂金就會被殺訂，同時需要繳付買賣雙方的代理佣金，若果賣方已聘請律師，買家亦可能須賠償部分律師費。
至於更嚴重者，即「撻大訂」推翻正式合約，情況則較複雜。除了賣方會沒收樓價一成的大訂金外，最重要的是賣方有權因買家的撻訂，追討一切相關的損失，當中最可能發生的就是賠償物業再售出時出現落後的差價。至於買賣雙方的代理佣金和律師費，亦同樣需要承擔。
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來源：橙新聞 (2023.7.14)
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