買新盤上車實用手冊 買樓流程+睇售樓書+按揭須知 準業主必讀

【新盤2021】近期疫情放緩，樓市回穩，多個一手樓盤趁勢陸續開售。本文講述買新盤攻略，包括買樓流程、揀選新盤按揭要注意的地方、以及售樓書內要留意的資料，好讓置業人士入市前多了解，以及做好準備。

買樓前先讀樓書

若果買一手樓盤，事前要做一些準備功夫。

• 首先，可在一手住宅物業銷售監管局網頁查詢相關樓盤的售樓書，了解樓盤情況。
• 其次，一旦發展商公布售價，可參考價單內單位，預先揀定合心水單位，最好揀多過一個單位，因在樓盤開售當天，合心水單位可能會被選購。
• 同時，亦可預先考慮選用哪種付款方法。第三，親自到樓盤現場視察，加深了解。
• 第四，雖然新盤通常是樓花，未建好，難以在現場看實景單位，但發展商會搭建示範單位和清水房，也可以參觀一下，至少有初步了解。

揀樓日簽臨約

在樓盤銷售前，發展商安排登記抽籤，可在指定限期內入票登記。開售當日，售樓處分為抽籤區、等候區、揀樓區和簽約區，準買家會按指示等候揀樓。當揀完樓後，便要簽臨時買賣合約，並選用按揭。5日後簽正式買賣合約。

買樓後，等待發展商交樓，可預計關鍵日期時期收樓，但要留意關鍵日期並不一定是正式收樓日期（下文解釋）。當發展商正式交樓，會向業主發出收樓信，預約收樓，業主可以在收樓日自行或委託測量師驗樓。

關鍵日期非正式收樓日影響按揭審批 用3個方法解決

正如上面提到，買樓前需要讀一讀售樓書，有助了解樓盤情況。售樓書內有不少詞匯，值得置業人士留意。

1. 關鍵日期：是指預計住宅項目遵照獲批圖則興建，以及符合地契條款後的完工日期，關鍵日期似乎就是入伙日期。不過，實際情況並非如此，因關鍵日期可以受到以下因素延遲，包括工人罷工或封閉工地、暴動或內亂、不可抗力或天災、火警或其他賣方所不能控制的意外、戰爭或惡劣天氣。這種做法是法例容許。根據一手住宅物業銷售監管局網頁列明，賣方須於認可人士批予延期後的14日內，向買方提供有關延期證明書的文本。
2. 發展項目的所在位置圖：按照規劃圖，看到樓盤的實際位置，並有附近設施，如發電廠、骨灰龕等也會顯示出來。
3. 發展項目的分區計劃大綱圖：列出相關物業的土地用途，如物業屬於R(A)，為住宅甲類，是較高密度的住宅發展。
4. 期數的住宅物業的樓面平面圖：列出每層單位伙數、升降機數目、單位的呎吋、門、窗和結構牆位置，廚房是否開放式等。
5. 期數中的住宅物業的面積：列出不同單位的面積，空調機房、窗台、平台、天台會分開列出，因這些部分不計入實用面積。
6. 公契摘要：指規管大廈內業主的權利和責任，列出業權份數，以及管理公司的任期及約滿酬金等資訊。

發展商按揭先甜後苦

買一手住宅單位，承做按揭是另一個重點。現時新盤按揭大致可分四類：

• 一類是發展商按揭，即是由發展商指定財務公司提供全部貸款，正因這類按揭不受規管，毌須做壓力測試，故亦被稱為「呼吸Plan」，即是所有「有呼吸」的人都申請到。供款初期有低息優惠，但之後利率則高於一般銀行按揭利率，先甜後苦。
• 另一類是銀行提供一按，發展商提供二按，好處是兩份按揭增加貸款額，惟申請人仍需通過壓力測試，並要承擔二按較高的按揭利率。
• 第三類是即供付款，指在樓花期期間申請按揭，並且支付全部樓價，發展商提供的折扣優惠較多。買家簽約後立即上會支付樓價，一般來說會在簽署臨時合約後90至120日內成交。
• 第四類是建築期付款，指在樓花期期間申請按揭，並支付小部分樓價，留待物業落成後才正式供樓，支付餘下樓價，買家在收樓前3個月才申請按揭。發展商為這類付款的買家提供的折扣優惠較少。

新盤用「林鄭Plan」有風險

揀選新盤按揭時，要留意以下地方：政府兩年前放寬按揭保險措施(又稱林鄭Plan)，樓價800萬元以下可承造九成按揭，800萬至900萬元可申請八至九成按揭，900萬至1000萬元可申請最高八成按揭。

這項措施適用於現樓，若果選用建築期付款，可使用「林鄭Plan」。當然，選用建築期付款有風險，如果物業入伙時，樓市逆轉，到時銀行會估價不足。

失去工作便難以上會

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，幸好近年樓價仍升，估價不足情況較少出現，問題不大。她說，反而要視乎申請人工作是否穩定，若果選擇建築期供款，期間失去工作，便難以上會。

若果選用發展商「呼吸Plan」，供款初期享有低息優惠，但若果之後轉按至銀行，也不是百分百有保障，因轉按有風險，一旦到時樓價跌，物業估價不足，銀行批出較少按揭，申請人可能要補差額，才可成功轉按。

轉按或需補差價

以下例子可作參考：
購入價：800萬元
批出按揭成數：八成
貸款額：640萬元

轉按時:
銀行估價：750萬元
批出按揭成數：八成
貸款額：600萬元
差額：640萬元-600萬元=40萬元。

即是說，申請人要填補40萬元，才可以成功轉按。因此，在申請轉按前，申請人要計清楚，最好預先籌備足夠資金應付。若果不成功轉按，便要承擔發展商高按揭息口。

發展商二按也需壓力測試

現時部分新盤提供按揭，也有銀行提供一按，發展商提供二按，但切勿以為壓力測試只計算一按息口部分，而是連二按也一併計算，並以二按較高息部分加3厘計算，買家可能因此而失預算，所以承做這類按揭前要向銀行問清楚。

來源: 香港財經時報（2021年06月06日(日)

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