物業轉按懶人包 供樓慳息攻略 400萬元按揭 首年即少俾34000元息

【物業轉按懶人包】近年銀行競爭激烈，紛紛推出按揭優惠吸客，部分人想「慳息」而願意把自己物業按揭轉按至其他銀行。本文講述轉按定義、促使轉按原因、轉按如何計算、申請轉按注意要點，以及轉按和和加按分別。

轉按的定義？轉按是指買家購入物業時，向銀行A成功申請按揭，並供款一段時間，然後把物業的按揭轉移至銀行B承接。

新盤按揭息口高促轉按

為甚麼要轉按？有以下因素：

1. 買家購買一手樓盤，選用發展商提供的按揭付款方法，通常這類付款方法的利率在首數年較為偏低，數年之後，按揭息口會大幅上調，可能達至數厘。有見及此，買家會物色合適的銀行轉按，以擺脱高息口的負擔。
2. 其他銀行提供較優惠的按揭計劃，如按揭息率低，或較高現金回贈，買家覺得受惠，所以轉按。
3. 借款人可以透過轉按套現，額外款額用作其他用途，但要趁樓價上升才可以這樣做。假設先前以600萬元購入物業，承做六成按揭，貸款額360萬元。到了現在樓價升至700萬元，尚餘200萬元未供。若果把物業轉按，再申請六成按揭，新貸款額420萬元，於是借款人用新批貸款償還舊貸款，即尚餘220萬元，便可以套現成流動資金。
4. 若果借款人原先借高成數按揭，便要購買按揭保險。由於借款人使用按揭保險，故其物業不可出租。之後物業升值，貸款額佔物業價格的比重相對減少，可能還所有按揭貸款，故把物業轉按，利用新批出的貸款額，償還原先按揭，從而獲得保費退款，於是物業可以出租。
5. 原先承按的銀行未有Mortgage Link，但另一些銀行卻設有。Mortgage Link是一個跟按揭掛勾的高息存款戶口，存款利率等於按揭利率，借款人可以利用這個戶口的存款利息收入，對沖按揭供款的利息開支。有見及此，借款人轉按至這些銀行，希望藉此減少供樓利息開支。

未供完按揭可轉其他銀行

轉按主要有兩種做法：

1. 平手轉按：借款人可以把原先未供完的貸款額轉移至另一間銀行。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣相信，借款人願意把未供完貸款額轉移，因另一間銀行可提供較吸引的利率優惠和現金回贈。
2. 轉按套現：在物業升值下，把物業轉至另一間銀行，由這間銀行重新物業估價及承造按揭，批出貸款額增加，可提取額外款項，情況跟上述第三個原因相若，不贅。

申請轉按前準備要足

申請轉按，跟申請一般按揭無異，事先要做好準備。首先要預備好相關文件，包括入息證明、最近了個月的收入紀錄、出糧户口的月結單、稅單、原先按揭的按揭貸款合約和供款證明，以及身份證、住址證明。

其次，最好先向多間銀行估價，以了解哪一間估價最好。在銀行進行審批申請人提交的文件同時，申請人可物色合適律師負責轉按手續，律師會向前按揭機構或銀行提取樓契及查册。而律師樓會聯絡業主簽訂樓契及按揭契，簽完後銀行將貸款和按揭部分交予律師，代為轉交業主和原有的按揭機構。

轉按有助減輕利息開支

申請轉按人士亦需符合壓力測試，特別是原先購買一手樓盤的買家，當時選用發展商付款方法時可能無需接受壓力測試，但之後選擇轉按時，便必須符合金融管理局的壓力測試要求。

正如上文提到，借款人轉按至另一間銀行，息口、現金回贈是主要誘因，為借款人節省供款開支。以下例子可說明這點：

400萬元貸款餘額轉按慳息例子 

	轉按前	轉按後
按揭息率	P-3%	H+1.3%
實際按揭利率	2.25%	1.39%
每月供款	16,057元	14,379元
首年利息支出	88,934元	54,852元

註：尚餘還款年期28年。最優惠利率(P)為5.25%，銀行同業拆息(Hibor)以2021年7月8日之1個月Hibor0.09%計算

轉按隨時可慳利息

上述例子，借款人把原先尚餘貸款額400萬元，轉按至另一間銀行，原先利率是做(P)按計劃，每月供款16,057元。

但轉按後，新的銀行提供(H)按計劃，無疑較低，每月供款減至14,379元，每月可節省1,678元。首年利息支出亦可減輕34,082元。

林鄭plan可轉按但不可套現

申請轉按，需要注意以下數點：

1. 樓價上升，借款人可透過轉按獲得額外貸款額，但若果樓價升幅不高，甚至下跌，令銀行對物業估價不足，轉按不會有太多着數。特別是近二至三年，受到社會事件和疫情影響，雖然本港樓價未有大跌，但亦未見得有很大升幅，若果在這段時間想做轉按，就要三思。
2. 申請轉按，銀行會評估申請人財務狀況，重新做壓力測試，礙於近兩年疫情影響經濟環境，銀行審批按揭時或取態嚴謹，申請人未必借到較高按揭成數，可能比原先貸款額也未定。
3. 借款人要留意原有按揭的「罰息期」，若果借款人在首年提早還款，需要繳付貸款額若干百分比作為罰息，之後兩年罰款較輕。因此，最好知清楚罰息期時間，趁罰息期過後或臨近罰息期完結才正式申請轉按。
4. 政府於2019年放寬首置人士按揭保險措施(又稱林鄭plan)，可以做轉按但有限制。黃詠欣說，這項措施只可以涵蓋原有貸款額，不可以套現。

轉按銀行優惠選擇多

轉按和加按是銀行提供的兩種按揭，加按是借款人向原有銀行申請多一次按揭，轉按則是借款人把物業按揭轉移到另一間銀行，另一間銀行會重新審批申請人的個人財務狀況，再作評估。但兩種方法有共通點，就是若果樓價上升，銀行調高物業估值，借款人可能獲得額外貸款額，透過轉按或加按套現。

黃詠欣說，轉按稍優勝，因借款人可以搜羅差不多全港銀行的優惠，互相比較，選擇多，相反，加按只是原有銀行提供相關優惠。其次，轉按可以透過息口優惠和現金回贈吸引借款人，加按在現金回贈方面未必很吸引。

來源: 香港財經時報（2021年07月10日(六))

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