P按、H按、定息按揭，如何選擇？

巿場上，按揭產品名目眾多。不過，無論產品名如何新奇，大部分都離不開3個種類。

P 按

即是以最優惠利率(Prime Rate)為基準的按揭計劃，例如：

P-2.5% (P=5%)，即是實際按息為2.5%。

P由各家銀行自行定出，一般受美國利率升跌、本地通脹及市場資金供求等因素所影響，沒有硬性之準則規定，銀行可按目前借貸情況及未來預測而自行釐訂，因此，今天我們可以見到市面上出現 4個不同的P (5% ,5.25%,5.375%,5.5%)。

自2008年以來，環球央行大放水，推行量化寬鬆政策，資金流入香港，銀行體系水浸，雖然2015年底至2018年美國聯邦儲備局曾9次加息，合共2.25厘，可說是數十年以來最「弱」加息周期，期間香港銀行更加只曾跟加息一次，幅度八分一厘，2019年普遍便已再減息，回復5厘至5.25厘水平。

由以上數據可看出，P 按是相對穏定，供樓人士會較易預計未來的供樓開支水平。

最優惠利率 (P)	銀行
5%	滙豐、恒生、中銀香港、南洋商業、集友
5.25%	渣打、花旗、建銀(亞洲)、交通、東亞、工銀(亞洲)、信銀國際、星展、大新、招商永隆、創興
5.375%	富邦、大眾
5.5%	華僑永亨

H按

H按是「銀行同業拆息按揭計劃」。H 是指（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate），也即是銀行與銀行同業之間的拆出、借入資金的息率，也反映出銀行的資金成本，而「H按」就是在銀行資金成本之上，加一定百分比，去計算的按揭計劃，例如H+1.4%。

H按普遍是用一個月銀行同業拆息去計算，也有少部分銀行會用3個月拆息去計。由於「銀行同業拆息」是受到資金流向的影響，例如當有大型新股上市集資，抽走市場資金，該段時期的「銀行同業拆息」一般會較高。大家可以在銀行公會的網站查看到每日的「銀行同業拆息」走勢。另外，部分銀行如滙豐銀行 會用自已的拆息去計算。

不過，大家不用擔心拆息飆升，令供款息口無止境上升，因為H按產品都會設有「封頂息率」(又稱鎖息上限)。因此在揀選H按產品時，除了要留意H+ ?%之外，也要留意「封頂息率」是多少，。如是P-2.5% (P=5%)，也就是即使「銀行同業拆息」大幅飆升至3厘，供款利率仍然會鎖定在最高 2.5厘。

定息按揭

香港按揭證券有限公司於2020年11月2日宣，延長定息按揭計劃 一年至2021年10月30日，而最後的提款日期為2021年12月31日。同時因應市場利率的變化，將年利率下調：

定息年期	年利率
10年	1.99%
15年	2.09%
20年	2.19%

定息按揭試驗計劃每宗私人住宅貸款上限1,000萬港元，年利率分別為1.99%、2.09%、2.19%的10年、15年、20年期定息按揭，定息期完結後之按揭總年利率，可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率（Ｐ）減2.35%，這個計劃的主要賣點，是可以「免壓測」。

相對於P按及H按這類浮息按揭，定息確實是比較「穩陣」，不過要注意的是，雖說是「免壓測」，但借款人依然要符合「供款佔入息比率」的最低要求，換言之這個計劃只對入息僅僅符合「供款佔入息比率」50%的人有幫助。

坊間好多人以為這個計劃，有助選用了發展商 「呼吸plan」 的人做轉按「慳息」，但當初選用「呼吸plan」的人通常都要未能提供入息證明、稅單等，即使定息計劃「免壓測」，如果他們未能提供入息證明等文件，銀行亦不會批出高成數按揭。

另外，打算申請「高成數按揭」的人士，亦不必選定息計劃，因為2019年10月推出的新按保計劃，已可以接受「爆壓測」人士的按揭申請。亦要留意，定息計劃沒有高息存款掛鈎戶口( mortgage link )，以及沒有按揭現金回贈，要按自己的需要，決定是否選用。

現時定息計劃的總貸款額為10億港元，若每名申請者貸款額皆達上限1,000萬元，這個計劃只能接100個申請。

P按 、 H按 還是 定息按揭？

	息率	影響因素	鎖息上限
1. H按	較波動	市場資金流向	有
2. P按	較穩定	美國息口走勢	沒有
3. 定息按揭	固定年期內不變	政策方向	—

在市場資金充裕時，H按是較「進可攻，退可守」。不過，有部分銀行是較少批出H按，特別是對於信貸評級較差、現金出糧或是沒有稅單等證明的個案，部分銀行只提供P按選擇，而且息率較高。

至於定息按揭，現時來說，息率較H按為高，按過往經驗，多數在加息周期時選用較為划算，以2009 年推出的 10 年定息計劃作例子，由於利率一直維持低位，當年的選用的人士，實際較選用浮息按揭的人士，多付了利息。

不過若然預計未來息口會大幅上調，P會調整，便可選用定息按揭計劃，鎖定未來供款息率。

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