【專家樓評】黃詠欣：如何規避"白居二"按揭陷阱？

來源: 東網ON.CC 專欄

踏入12月，「新居屋」及「白居二」相繼出爐，其實兩者在按揭批核方面大致相同，由於兩者均有政府作擔保，故此銀行在計算按揭申請時並無太大規範。對貸款人年齡及收入等資料都較為寬鬆，亦不需通過壓力測試，但銀行都會查看貸款人的信貸報告，如貸款人有破產或債務重組的紀錄而未有解除令，銀行便不能承做按揭了。

不過，要注意兩者仍然存在少計差異，首先銀行不需要為「新居屋」作估價，但「白居二」就需要作估價了，銀行在估價時必需要清楚該單位的補地價折扣率，假設放盤價為500萬元(未補地價)，當日以六折發售，現自由市場價估值為800萬元，即補價為320萬元，結果該單位估值為480萬元(未補地價)，故此「白居二」是有機會出現估價不足的情況，屆時可能借不足9成按揭了。

另外，「白居二」亦要視乎樓齡去計算供款年期，一般來說如果居屋首次發售日期起計不超過19年，最長貸款期為25年；首次發售日期起計超過19年至24年內，就需要減少按揭成數或減少供款期；超過24年，最長貨款期可為25年，不過按揭成數最高只為6成，在申請按揭時貸款人要提供入息證明及做壓力測試，若不夠亦不可加擔保人，若然以「白居二」資格購買公屋，以上所有樓齡要再扣減5年計算。

最後，筆者建議「白居二」準買家必須清楚心儀單位的補地價折扣率及其首次發售日期，在購買前可以請業主提供「首次轉讓契據」及「可供出售證明」來取得以上資料。

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣