一手盤按揭系列: 新盤建期變即供，按揭遇阻滯？

真實按例分享：

近日我們接到新盤買家的求助個案。

個案背景:

早前揀選「建築期付款」計劃買入一手樓盤，臨約上的樓價是605萬元。

不過客戶非常擔心公司未來會減薪、甚至裁員的行動，憂慮若然失業或剛轉工會影響到按揭審批，想及早申請按揭，以免夜長夢多，於是客戶便向發展商申請轉為「即供付款」。

困境：

由於用即供付款，由發展商提供額外4%樓價回贈，回贈後樓價是約580萬，怎料銀行拒絕其高成數按揭申請？！

原因是客戶原先是採用「建築期付款」計劃，當時臨約上的樓價是605萬元，較樓花高成數按揭最高樓價限制600萬元，多出了5萬元！

雖然在轉用「即供付款」後，發展商有額外提供折扣，令樓價低於600萬元，不過臨約上的銀碼不變的情況下，銀行交按保公司審批時會以臨約上的樓價去審批！不過，實際批出按揭金額，則會以折扣後樓價580萬元的60%去計算。

解決方案：

這個案中的新盤，發展商有提供二按選項，而且首2年息率不算高，於是我們建議客戶，選用頭 + 二按計劃：

樓價約580萬元	銀行頭按借60%	發展商二按借20%	如可用 按保計劃##
息率	H+1.3% = 1.594%*	P-2%(P: 5%) = 3%	H+1.3% = 1.594%*
年期	30年	25年	30年
月供	約$12,168	約$5,501	約$16,573 (連按揭保費)

按上圖表可見，一手盤按揭以頭+ 二按形式，每月供款為 $12,168 + $5,501= $17,669，由於二按息率較高，會較使用按保計劃的80%按揭，每月多約$1,096。
不過，這個只是短期過渡方案，客戶可以在收樓後便做轉按，轉回銀行低息按揭計劃，到時使可以減輕供款負擔，更可賺取轉按現金回贈。

注意事項：

1. 轉按最高按揭成數為80%，以及新按保計劃不能作套現之用。
2. 發展商二按息率，一般在兩至三年後會大幅提升，建議申請人要2年後考慮轉按，轉回銀行低息計劃。當然，若是使用利嘉閣按揭服務，我們的按揭專員，會適時提醒客戶有更慳息方案，全程跟進轉按過程。
3. 在買入新盤時，先考慮想要選用哪個付款方法及風險成本，便可以避免在轉換付款方法時出現這個案中的尷尬按揭狀況。
4. 最理想的做法，當然是找專業人士，如利嘉閣按揭專員幫手，為你先做免費預先評估，解讀價單上不同付款方法的利弊，為你入市前做好功課，便萬無一失了。

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