按揭證券公司於3月上調了定息按揭利率，10年定息由之前的1.99%，升至2.1%，升了11點子，15年期定息升16點子，至2.25%，20年期定息調升了21點子，至2.4%。這個調升幅度不算高，但是否意味著按保公司都認為香港未來加息的機會增加，而因應風險上升而上調息率呢？
香港短期內跟隨的加息的機會不大
定息息率上調，的確是意味未來銀行息口可能上升，不過由調整幅度如此輕微，同時反映出預期即使加息，幅度都不會太大。事實上，以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說，美國即使步入加息周期，香港短期內跟隨的加息的機會不大。不過，俄烏局勢緊張，資金避險流回美元令港元走弱。股市走資，兼季結臨近，拆息仍有可能微升。
那麼拆息上升，及在加息預期之下，選用定息按揭會否較H按著數？這又不一定。定息按揭多數在真正進入加息周期時選用才划算。
定息計劃是否划算？
參考自2009年來，政府推出的數次定息計劃，由於期內利率一直維持低位，當年的選用的人士，實際甘皆較選用浮息按揭的人士，多付了利息。單計最近期，選用了2020年10年定息2.55%或2021年10年定息1.99%的人士，實際上也是較選用H按人士多付了利息。舉例，以現時H按實際息率約1.55厘去計算，貸款400萬，年期30年，若選用10年定息計劃，每月供款會較選用H按人士多約1,000元(+7.8%）。
選用定息計劃是否划算，還要留意多一點，便是入息能否通過加息3厘的壓力測試要求。一般按揭申請，銀行都要求申請人在壓力測試後，供款佔入息比率不多於60%，但由於選用定息按揭，於定息期內是不存在加供款息的可能，故無須壓力測試，只須符合供款不超過入息50%的原則就可以，按上述例子來說，選用定息按揭較浮息按揭，每月入息要求低約4,500元。
其實，H按、P按，還是定息按揭，都各有優劣，因應不同人士的個別情況才可決定哪一個最划算，如不太了解甚麼才適合自身需要，最慳息的話，建議置業或轉按前先找專業人士作預先評估便不用自行計數計到「頭都大」了。
撰文： 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
文章同時轉載於： 經濟一週專欄 （2022年3月11日）
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一文看清P按 、 H按及定息按揭優劣
在市場資金充裕時，H按是較「進可攻，退可守」。事實上，以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說，美國即使步入加息周期，香港短期內跟隨的加息的機會不大。不少分析預計當銀行體系結餘跌至1,000億元樓下時，香港銀行才有較大的加息可能。而參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。
如若認為未來香港銀行會跟隨美國急步加息的話，定息按揭確實是比較「穩陣」。至少可以鎖定未來供款息率在可預計的水平內。
【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇
按揭保險計劃，有新、舊之分？
使用按揭保險計劃的話，按揭成數就可以高達90%，而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。
「新按保」原本是指政府於2019年 10月推出俗稱「林鄭PLAN」的計劃，但於2022 年2月23日，政府把「林鄭PLAN」再升級，由於在《財政預算案》中公布，市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。
首次置業人士（首置客）透過按揭保險申請90%按揭貸款，樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元；1,000萬元以上至1125萬元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬元；1200萬元或以下，最高按揭成數為80%。
【#按揭用語教室】咩嘢係呼吸plan？ 點樣申請轉按慳息？
「呼吸 plan」當然「有辣有唔辣」，一般低息年期非常短，其後的利息明顯高於市場利率，可能去到 P +2%，即可能達到 7厘以上。有部分新手買家懂得在低息期完結，便申請轉按「慳息」，但未必有留意，想轉按都有不少限制，例如新造按揭成數要與人工掛鈎，要提供入息證明等。另外，在樓花期內未必申請到高成數按揭，若轉按獲批按揭成數不足，甚至要補錢，填補借款差額⋯不懂處理轉按，「呼吸 plan」可能變成「奪命 plan」！
專家樓評：「呼吸Plan」轉按四招自救
新盤買家期望優惠期後樓價有所升值，便可以轉回銀行做按揭，但現時樓價未達至預期升幅，故他們無法轉回銀行按揭計劃，只能繼續供貴息了。筆者認為，新盤「呼吸plan」業主想成功轉按，不妨參考以下自救4招。
按保公司對住宅估價不足 可以點做？
客人打算申請高成數按揭，但根據經驗所得，很多時候按保公司估價調整的速度不及銀行，由於該樓盤只是剛過SSD，成交量很少，故此估值參考亦很少，可能會出現按保公司估價未追到銀行估價的情況……
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