加息「殺到埋身」，選用定息按揭還是浮息按揭較划算？

一文看清P按 、 H按及定息按揭優劣

P 按

即是以最優惠利率(Prime Rate)為基準的按揭計劃，例如：

P-2.5% (P=5%)，即是實際按息為2.5%。

P由各家銀行自行定出，一般受美國利率升跌、本地通脹及市場資金供求等因素所影響，沒有硬性之準則規定，銀行可按目前借貸情況及未來預測而自行釐訂，因此，今天我們可以見到市面上出現 4個不同的P (5% ,5.25%,5.375%,5.5%)。

自2008年以來，環球央行大放水，推行量化寬鬆政策，資金流入香港，銀行體系水浸，雖然2015年底至2018年美國聯邦儲備局曾9次加息，合共2.25厘，可說是數十年以來最「弱」加息周期，期間香港銀行更加只曾跟加息一次，幅度八分一厘，2019年普遍便已再減息，回復5厘至5.25厘水平。

由以上數據可看出，P 按是相對穏定，供樓人士會較易預計未來的供樓開支水平。

最優惠利率 (P)	銀行
5%	滙豐、恒生、中銀香港、南洋商業、集友
5.25%	渣打、花旗、建銀(亞洲)、交通、東亞、工銀(亞洲)、信銀國際、星展、大新、招商永隆、創興
5.375%	富邦、大眾
5.5%	華僑永亨

H按

H按是「銀行同業拆息按揭計劃」。H 是指（HIBOR，Hong Kong Interbank Offered Rate），也即是銀行與銀行同業之間的拆出、借入資金的息率，也反映出銀行的資金成本，而「H按」就是在銀行資金成本之上，加一定百分比，去計算的按揭計劃，例如H+1.3%。

H按普遍是用一個月銀行同業拆息去計算，也有少部分銀行會用3個月拆息去計。由於「銀行同業拆息」是受到資金流向的影響，例如當有大型新股上市集資，抽走市場資金，該段時期的「銀行同業拆息」一般會較高。大家可以在銀行公會的網站查看到每日的「銀行同業拆息」走勢。另外，部分銀行如滙豐銀行 會用自已的拆息去計算。

不過，大家不用擔心拆息飆升，令供款息口無止境上升，因為H按產品都會設有「封頂息率」(又稱鎖息上限)。因此在揀選H按產品時，除了要留意H+ ?%之外，也要留意「封頂息率」是多少，。如是P-2.5% (P=5%)，也就是即使「銀行同業拆息」大幅飆升至3厘，供款利率仍然會鎖定在最高 2.5厘。

定息按揭

「定息按揭計劃」是2020年《財政預算案》公布的措施，當時屬於試驗計劃，直至2021年10月29日，香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）才宣布，定息按揭計劃由試驗性質轉為恆常計劃，息率不時會調整：

定息年期	2022年8月	2022年7月	2022年6月	2022年5月	2022年4月	2022年3月	2020年11月	2020年5月
10年	3.50%	3.20%	2.70%	2.45%	2.20%	2.10%	1.99%	2.55%
15年	3.65%	3.35%	2.85%	2.60%	2.35%	2.25%	2.09%	2.65%
20年	3.80%	3.50%	3.00%	2.75%	2.50%	2.40%	2.19%	2.75%

截至2022年6月，最新的年利率分別為3.50%、3.65%、3.80%的10年、15年、20年期定息按揭，定息期完結後之按揭總年利率，可選擇當時的定息按揭年利率或香港最優惠利率（Ｐ）減2.35%，這個計劃的主要特點，是可以「免壓測」，而每宗私人住宅貸款上限為1,000萬港元，

定息按揭優點：

定息期內，不用面對加息風險，是以可以「免壓測」，舉例貸款500萬元，如選用傳統P 按/ H 按，年期30年，利率2.5厘計，在壓力測試模擬加息3厘之下，最低入息要求要約47,316元，但若選用定息，月入要求只是44,904元左右。

定息按揭缺點：

定息計劃比較欠缺彈性，如定息期內無大規模加息，就如同蝕利息給銀行。

參考自2009年來，政府推出的數次定息計劃，由於期內利率一直維持低位，當年的選用的人士，實際皆較選用浮息按揭的人士，多付了利息。單計最近2年，於2020年5月時，選用了10年定息2.55%或2020年11月，10年定息1.99%的人士，由於期內拆息都處於較低水平，選用定息計劃的人士，較選用H按人士多付了利息。

即使以現時H按實際息率約2.50厘去計算，貸款500萬，年期30年，若選用8月的10年定息計劃，息率3.5厘，每月供款會較選用H按人士多約2,696元(+13.65%）。

選用定息計劃是否划算，還要留意多一點，便是入息能否通過壓力測試(模擬加息3厘)要求。一般按揭申請，銀行都要求申請人在壓力測試後，供款佔入息比率不多於60%，但由於選用定息按揭，於定息期內是不存在加供款息的可能，故無須壓力測試，只須符合供款不超過入息50%的原則就可以，按上述例子來說，選用定息按揭較浮息按揭，每月入息要求低約2,412元。不過要注意的是，雖說是「免壓測」，但借款人依然要符合「供款佔入息比率」的最低要求，換言之這個計劃只對入息僅僅符合「供款佔入息比率」50%的人有幫助。

另外，坊間好多人以為這個計劃，有助選用了發展商 「呼吸plan」 的人做轉按「慳息」，但當初選用「呼吸plan」的人通常都要未能提供入息證明、稅單等，即使定息計劃「免壓測」，如果他們未能提供入息證明等文件，銀行亦不會批出高成數按揭。

另外，打算申請「高成數按揭」的人士，亦不必選定息計劃，因為2022年3月政府再以放寬按揭保險計劃的樓價上限，也可以接受「爆壓測」人士的按揭申請。首次置業人士（首置客）透過按揭保險申請90%按揭貸款，樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元；1,000萬元以上至1125萬元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬元；1125萬元至1200萬元或以下，最高按揭成數為80%。1200萬港元以上至1920萬港元物業，最高按揭成數為50%至80%，貸款上限960萬港元。

亦要留意，定息計劃沒有高息存款掛鈎戶口( mortgage link )，以及沒有按揭現金回贈。

P按 、 H按 還是 定息按揭？

	息率	影響因素	鎖息上限
1. H按	較波動	市場資金流向	有
2. P按	較穩定	美國息口走勢	沒有
3. 定息按揭	固定年期內不變	政策方向	—

不論H按、P按，還是定息按揭，都各有優劣，在市場資金充裕時，H按是較「進可攻，退可守」。

目前香港銀行體系結餘仍有逾1,651億元，美國雖已步入加息周期，香港銀行仍未加息。不少分析預計當銀行體系結餘跌至1,000億元樓下時，香港銀行才有較大的加息可能。而參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。

如若認為未來香港銀行會跟隨美國急步加息的話，定息按揭確實是比較「穩陣」。至少可以鎖定未來供款息率在可預計的水平內。

雖說H按仍然主導按揭市埸，不過H按都有其限制，有部分銀行是較少批出H按，特別是對於信貸評級較差、現金出糧或是沒有稅單等證明的個案，部分銀行只提供P按選擇，而且息率較高。

如不太了解甚麼才適合自身需要，最慳息的話，不用自行計數計到「頭都大」。找我們的按揭專員幫手，他們會按你的情況，為你度身訂造最合適也最優惠的貸款方案，絕對零收費。

***以上資料更新日期為2022年7月4日。

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