唔想「no way home」？買樓前學定按揭流程
在正式榮升「業主」之前，買樓人士除了要預備足夠的首期，還要預留充足的時間，處理以下一連串手續及流程：
如何取得最新、最準確之物業估值
決定購買物業前，可先透過按揭代理或向銀行查詢心儀物業的最新估價，以確保申請按揭時不會出現「估值不足」的問題。
簽「臨約」、付「細訂」住宅按揭 ─ 私人屋苑 (一手樓、二手樓)
決定購買物業後，須簽署「臨時買賣合約」，並繳付「臨時訂金」(俗稱「細訂」，總值一般為樓價的3%至5%)。同時，可與賣家協商簽訂「正式買賣合約」的日期，通常會訂於簽署「臨時買賣合約」後的第14日。
委託律師
委託銀行認可的律師樓對物業進行查冊、核實樓契，並訂立「正式買賣合約」。
簽署「正式買賣合約」、付「大訂」
簽署「正式買賣合約」時，須透過律師繳付「大訂」及買賣樓宇印花稅。「大訂」與「細訂」的總和，通常為樓價的10%；而印花稅又稱「釐印費」，是稅務局為文件加蓋印花所收取的費用，稅額因應物業價格而定，詳情可參考稅務局最新的資料。
與賣家協商成交期的時候，要預留足夠時間 (兩至三個月)，以便在成交期期滿前調配資金及完成按揭申請。
比較按揭計劃
由於每間銀行提供的按揭計劃都不一樣，比起逐一向銀行查詢，使用按揭代理的免費轉介服務會更方便、省時。只需透過電話、短訊或通訊應用程式，提供簡單資料，按揭代理就會根據申請人的借款額羅列出各間銀行的計劃詳情，並提供專業意見。
申請人可根據各個按揭計劃息率的高低、回贈的多寡、轉按罰息期的長度，以及是否提供「按揭掛鈎高息存款戶口」(Mortgage link)等，選出條款相對合適的計劃。
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遞交按揭申請
鑑於按揭批核需時，若孤注一擲只向一間銀行申請按揭貸款，而最終批核結果有任何閃失的話，有機會導致「上會」失敗而要「撻訂」。為免出現這種情況，申請人可向兩至三間銀行申請按揭貸款。雖然建議大家不要「孤注一擲」(只選一家銀行，但也千萬不要以為申請愈多銀行愈好，因為銀行在接到按揭申請時，基本上都會開申請人的信貸報告查閱，每間銀行查閱後，信貸報告是會留下紀錄。
若然發現申請人同時向10 間銀行申請，雖然不會影響到信貸評級，但就會影響銀行對申請人的觀感，會令到銀行懷疑申請人同時申請那麼多銀行，是否非常擔心沒有銀行願意批出貸款，以及是否有未能顯示在帳戶中的財務信貸問題等等。
為了讓按揭申請過程更順利、更快速，申請人可參考以下情況，預早準備相關文件：
情況一：港人以受僱人士身份申請新造按揭
- 按揭申請表格
- 正式或臨時買賣合約
- 身份證或護照副本 (如有擔保人，便須同時提交其身份證明)
- 工作證明 (例如現職公司僱傭合約、卡片等)
- 入息證明 (例如最近3至6個月的糧單/銀行月結單/存摺、最近年度的繳稅通知書或入息證明信，甚至強積金紀錄)
- 住址證明 (例如最近期的水電煤費用結單)
情況二：港人申請轉按或有其他物業供款/擔保
除上述情況一所述的文件外，還須提交最近3至6個月的按揭供款戶口紀錄，以及最近期的按揭還款紀錄過程表。
情況三：港人以自僱人士身份申請新造按揭
除按揭申請表格、正式或臨時買賣合約等一般文件外，須額外遞交以下文件:
- 公司商業登記證
- 公司註冊證
- 公司章程
- 董事及股東名單
- 已審核的公司財務報表
- 最近年度的公司稅單
- 以及最近6個月顯示公司現金流的銀行月結單或存摺等
情況四：內地/海外人士以受僱身份申請新造按揭
申請人須提交身份證明 (內地居民身份證或護照副本)、入息證明 (最近3至6個月的銀行紀錄、最近年度的稅單等)。内地/海外人士在港敘做按揭需扣減一成貸款額，如有直繫親屬在港自住，可提供親屬的身份證及關係證明，即可與港人按揭可敘做按揭貸款成數相同。
| 内地/海外人士 (無直繫親屬在港自住) | 内地/海外人士 (有直繫親屬在港自住*) |
| 按揭需扣減10%貸款額 | 與港人按揭貸款成數相同 |
即可與港人按揭可敘做按揭貸款成數相同。
由於內地/海外支薪時或會自動扣稅，但僱傭合約顯示的薪金有可能是「稅前收入」，部分銀行或會要求申請人提交「完稅證」，再用「稅後收入」作壓力測試。
情況五：內地/海外人士以自僱身份申請新造按揭
申請人須遞交公司營業執照、公司印章、驗資報告(Audit report)/ 審計報告、最近6個月顯示公司現金流的銀行帳戶紀錄、個人銀行「流水賬」紀錄，以及最近年度的稅單(完稅單)等。
不過按揭申請人該注意，以上文件要求只供參考，或須因應銀行及借貸機構的要求，提供額外文件。
待銀行審批申請
銀行及財務公司收妥按揭貸款申請文件後，會為物業進行估價，並可能會向信貸機構索取並查閱申請人的信貸報告，再根據物業的種類、估值和樓齡，以及申請人的職業、收入來源及還款能力等，考慮批出的按揭利率、貸款金額及年期 (有關按揭成數的影響因素，可參閱另一篇懶人包:
審批時間將視乎申請人遞交資料的齊全度、同期按揭貸款申請宗數的多寡等而定，短則數天，長至兩個月左右都有可能，但一般情況下即大概2-3個星期。如果申請人是透過按揭保險申請高成數按揭，又或者是非固定月入的自僱人士，其申請所需的審批時間或會更長。
如發現銀行遲遲未回覆，可與按揭專員聯絡，協助了解情況：
到銀行簽署貸款確認信
若按揭申請獲批，申請人會收到銀行發出的按揭貸款條件確認信。已向多於一間銀行申請按揭貸款的人士，可比較各銀行最終提出的條款詳情，選擇最適合的計劃，並聯絡該銀行安排時間簽署確認信作實。
到律師樓簽署按揭契
申請人簽妥確認信後，銀行會向申請人委託的律師樓發信，通知律師準備按揭契。
在正式交易日前，申請人(及擔保人，如有)要到律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求的文件，擔保人亦須要在擔保書上簽名。
隨後律師樓會通知銀行，銀行會將批出的按揭貸款交給律師行，再安排轉交給物業的賣家，正式完成物業交易。
據銀行指示開始供款
交易完成後，申請人會收到銀行發出的供款表，裏面會詳列每月還款的本金、利息及貸款結餘，申請人須在按揭合約指定的日期開始供款。而銀行將會安排發放現金回贈予申請人。
如有任何關於按揭申請的問題，請即聯絡利嘉閣按揭代理，專員們非常樂意解答您的疑難。
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更多有關 按揭申請的資訊:
按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇
香港上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。
高成數按揭保險計劃懶人包
根據金管局的規定，要承做 60%以上的按揭，是需要購買「按揭保險」，而按揭保險計劃，可分為兩類：
【按揭用語教室】「林鄭plan」/新按保 首置買家受惠？
「新按保」、「林鄭PLAN」、9成按揭、8成按揭等等，其實都是高成數按揭，都是要用「按揭保險計劃」，如何做到90%按揭？有甚麼限制？佣金收入又是否可以呢？
按揭保險公司減少保費折扣
近日按揭保險公司減少了按揭保費折扣：
能通過壓力測試：保費折扣將由6折，減至65折
未能通過壓力測試^：保費折扣將由66折，減至71折…
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做咗按揭擔保人，自己上車難度增大？
申請按揭時，如入息未能通過壓力測試等，銀行可能會建議加入擔保人，才可批出按揭。
做「擔保人」除了要考慮借款人一旦斷供，要承擔起整筆債務外，都要注意可能影響到自己日後買樓時做按揭的難度大增！特別當你要申請高成數按揭時，按揭成數… 了解更多
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