【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇 ( 新按保/ 原按保計劃)

申請住宅物業按揭時，金融機構能夠借出的金額是受到金融管理局規定的，例如，1,000萬元或以下的物業一般只能提供最高60%按揭，金額上限為500萬元，至於1,000萬元上物業，銀行最高只可借50%按揭。如果買家想獲取更高的按揭成數，便要考慮購買「按揭保險」。以下我們會逐點為大家解釋「按揭保險」計劃的細節：

1. 何謂按揭保險？
2. 按揭保險有分新舊制？
3. 按保申請資格
4. 按揭保費是多少？
5. 如用按保，還款年期怎麼定？
6. 按保流程及須知
7. 退保須知

何謂按揭保險？

銀行批核物業按揭貸款時，須遵守金融管理局發佈的按揭成數上限規定，目的是維持本港銀行體系的穩定性。

試想想，假如銀行於亳無保障之下，大量批出90%的高成數按揭，萬一樓價下跌超過10%，負資產個案瞬間大增，若此時多個業主無能力繳交按揭供款，銀行壞賬便會增加，進而影響本港銀行體系資產質素水平。因此，在維護銀行體系穩定的前提之下，減輕置業人士首期負擔的前提下，「按揭保險」應運而生。

提供「按揭保險」計劃的公司會為申請高成數按揭的業主向銀行作擔保，若然業主拖欠貸款或斷供，按揭保險公司便會承擔銀行60%按揭以上的貸款部分。這容許銀行可以提供高成數按揭貸款，而毋須承擔額外的風險。

不過，由於高成數按揭的風險轉嫁到提供「按揭保險」計劃的公司身上，所以取用「按保」的業主須要繳付按揭保費來換取額外貸款。

目前，提供「按揭保險」計劃的公司總共有2間：

香港按揭證券公司(HKMC)

昆士蘭保險(QBE)

分別為 香港按揭證券公司(HKMC)及昆士蘭保險(QBE)。(另一間 美亞保險(AIG)，暫已沒有再接新的申請。)

2間按保公司中，以HKMC的市佔率最高，所有銀行都可透過它購買按保，而QBE就只有部分銀行會透過它們購買按保。每個按揭申請個案最終使用哪間按保公司，一般是由銀行決定，只有少數銀行可讓置業人士指定採用哪間按保公司。

按揭保險計劃，有新、舊之分？

使用按揭保險計劃的話，按揭成數就可以高達90%，而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。(如欲了解更多關於「按揭成數」的資訊，可留意另一篇按揭教室：按揭成數) 。

原按保 ( 又稱舊計劃) 詳情

根據「舊按保」計劃，450萬元或以下物業可敍造最多90%按揭，貸款金額上限為360萬元(即實際只有400萬元或以下物業才可做足90%)；而450萬至600萬元或以下的物業，則可敍造最多80%按揭。

「原按保」計劃的最高按揭成數
(可用於樓花/ 套現/ 現樓，物業價格600 萬港元或以下)

最高住宅物業價值門檻 / 申請條件	固定收入人士* (首次置業)	其它人士
(1).400萬元或以下物業	最高9成按揭	最高8成按揭
(2).400萬元以上至450萬元以下物業	8成至9成按揭 (上限360萬港元)	最高8成按揭
(3).450萬元或以上至600萬元或以下物業	最高8成按揭	最高8成按揭
(4).不接受主要收入並非來自香港的人士申請#   (按照2011年6月10日按揭證券公司宣佈的修訂)	不適用	不適用

新按保 ( 由 林鄭PLAN 至 茂波Plan ) 詳情：

「新按保」計劃，進一步放寬了高成數按揭的樓價上限，「新按保」只適用於 已落成住宅物業，同時是不能用作套現的。

「新按保」原本是指政府於2019年 10月推出俗稱「林鄭PLAN」的計劃，但於2022 年2月23日，政府把「林鄭PLAN」再升級，由於在《財政預算案》中公布，市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。

升級版的「新按保」，首次置業人士（首置客）透過按揭保險申請90%按揭貸款，樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元；1,000萬元以上至1125萬元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬元；1200萬元或以下，最高按揭成數為80%。

「茂波Plan」版的「新按保」最特別的是不再像過去般，一刀切地將樓價1,000萬以上物業，按揭成數驟降至50%。而是把按保計劃適用範圍大幅擴大，1200萬港元以上至1920萬港元物業，最高按揭成數為50%至80%，貸款上限960萬港元。

換言之這安排下，按揭成數是隨樓價增加而逐級減少，例如1300萬元物業，最高按揭成數有近74%，而1600萬元物業，最高按揭成數為60%。以上措施皆是2022年2月23日生效，順帶一提，是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算，與簽署臨時買賣合約日期無關。

「新按保」計劃的最高按揭成數(適用於已落成/ 現樓，物業價格1,920 萬港元或以下)

最高 已落成住宅物業價值門檻 / 申請條件	固定收入人士 (首次置業)	其它人士
(1).1000萬元或以下物業	最高9成按揭	最高8成按揭
(2).樓價1000萬港元以上至 1125萬港元以下物業 (貸款額上限900萬港元)	8成至9成按揭	最高8成按揭
(3).樓價 1125萬港元或以上至 1200萬物業	最高8成按揭	最高8成按揭
(4) 樓價 1200萬港元以上至 1920萬物業 (貸款額上限960萬港元)	5成至8成按揭	最高8成按揭
(5).不接受主要收入並非來自香港的人士申請#   (按照2011年6月10日按揭證券公司宣佈的修訂)	不適用	不適用

#按揭保險計劃下，如申請人於海外工作及其收入佔申請個案中所有申請人總收入 50%以上，除非該申請人(下稱『海外收入申請人』)能夠証明與香港有緊密連繫，否則其申請將不被接納。有關與香港有緊密連繫之定義為：『海外收入申請人』提交獲香港按證保險有限公司接受之有效證明文件，顯示其受聘於本地僱主； 或『海外收入申請人』書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女)現於本港定居。

按揭保險計劃的申請資格：

一般按揭申請，申請人的「供款比率」上限為50%，及於模擬加息2厘之下「壓力測試比率」不多於60%。

在「新按保」計劃推出後，首次置業人士的「壓力測試」要求獲得放寬。 即使首置客未能通過「壓力測試」，部分銀行仍可接受透過繳交額外按揭保費予按揭證券公司，來換取豁免壓力測試要求。換言之，只要申請者收入不超過「供款比率」上限（50％），便可敍造高成數按揭。

不過，要留意「新按保」只讓「首置人士」變相豁免壓力測試，而當中的「首置」定義，是指在申請按揭那刻並沒有同時持有其他正承造按揭的物業。所以，如果申請人或擔保人已有按揭在身，又或者是想轉按，或為聯名物業甩名、轉名等，均不能避過壓力測試。如果是「樓換樓」，就要賣出物業成交後才再做新買物業的按揭，才可以免壓測。

舉一個例子，讓大家更明白在「茂波Plan」版的「新按保」之下，如果想要借盡最高960萬元貸款的話，每月入息要多少呢？

假設供款30年，H按息率鎖息上限3.375厘，連同加借按揭保費，每月供款要約4.36萬元，而加息2厘壓力測試下，每月入息要約9.2萬元。如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？建議入市前先找專業人士作預先評估便更安心。

	新計劃 （最高按80%）	舊規例 （最高按50%）	新舊差異
最低首期	240萬元	600萬元	360萬元 （- 60%）
最高貸款額	960萬元+保費	600萬元	+ 約387萬元 （+64.5%）
月供	約43,638元 （連借按揭保費）	約26,526元	+17,112元 （+64.5%）
按揭保費	2.82% (約27萬元)	—	—
壓力測試下 最低入息要求	約92,122元 （如單計基本供款佔入息比率 50%： 87,276.2元）	55,997.1元	+約36,125元 （+64.5%）

以上只供參考，一切以銀行/貸款機構最終批核為準。

另外，根據金管局指引，連租約的物業按揭最多只能借50%。當局及按保公司亦規定，只有給自己或家人居住的物業才可申請按保，申請人須向按保公司聲明物業只供自住用途，並附上水電煤結單作證。即使隨後樓價上升，單位已升值至貸款金額不多於市值的一半，未退按保的物業仍然不可作出租之用，否則銀行有權收回貸款，申請人甚至會因虛假聲明而負上刑責。(欲了解更多，可瀏覽  https://mortgage.ricacorp.com/terminated-mortgage-insurance/)

「按揭保費」是多少？

「原按保」計劃的按揭保費為貸款額的1.15%至4.6%，視乎按揭成數以及申請人有否其他按揭貸款或擔保而定。

至於「新按保」計劃，由於由於可承造按揭保險的範圍擴大，又放寬了首次置業人士的「壓力測試」要求，按揭證券公司面對的風險程度提升，所以「新按保」計劃的保費會較高，會在「原按保」的基礎上加徵保費。保費金額介乎貸款額的1.32%至5.29%不等。

詳情可以參看 按揭證券公司 網站內的 按揭保險計劃按揭保費一覽表

舉例，假設首次置業人士買入了800萬元的單位，欲承造最高90%按揭，即貸款額為800萬x 90%=720萬元，再以最常見的供款年期30年來計算，保費是貸款額的5%，亦即720萬x 5% = 36萬元。

若申請人選擇一次過付清保費，按揭證券公司會視乎其入息穩定度及信貸評級等因素，決定會否提供保費折扣，一般為5至8折。

申請人可選擇「一次過繳付」或「逐年繳付」保費，選擇一次過付清不單保費較低，同時可將保費劃入銀行貸款金額之中(作額外借貸)，由銀行代替申請人向按保公司一次過繳清保費，變相申請人只需每月供款給銀行便可，不用額外準備另一筆資金去繳交保費。

另一個「一次過繳付」的好處，是如果申請人於首3年內退保，可獲退回部分保費 (詳情見下文)。不過要注意，按揭保費雖然可加入按揭金額，但仍需通過壓力測試。

不同保險公司所收取的保費及提供的折扣也或有些微分別，香港按揭證券公司(HKMC)及昆士蘭按揭保險(亞洲)網頁，均有保費價目表可供查閱。

按揭保費如何計算?

香港按揭證券有限公司網站可找到按揭保費的一覽表，表格一共有5頁，最常見的疑問是應該看哪一頁？

首先，要先留意一下自己是選用「林鄭PLAN」的「新按保」計劃，還是「原按保」計劃 (首置人士樓價在400萬元或以下做90%按揭，以及樓價在600萬元或以下，做不多於80%按揭)。

原按保計劃而又沒有擔保物業及有其他按揭在身的話，一般是看保費表1 。至於用「新按保」的人士，視乎樓價去參考保費表3 至表5。另外，由於大部分申請主都是選用H按或P按，即是浮息計劃，因此主要留意的是保費表的上半頁。

另一個常見的誤解是按揭保費表上有「一次付清」及 「每年支付」，「一次付清」保費較便宜一點。但不少申請人會聽坊間說保費可分期攤還，便以為是以「每年支付」的方式去付款。實際上，如果申請人的收入足以通過入息要求，可選用「一次付清」按揭保費，並把該筆款項連同樓按一併上會，每月供樓同時供保費，這樣是會較選用「每年支付」保費划算。

兩間按揭保險公司，一般都會為大部分的申請人提供按揭保費折扣，能通過壓力測試的話，多數可有65折，爆壓測但又能符合供款佔入息比率不多於50%的話，多數有71.5折。如果對計算方法不清晰，建議向銀行或專業人士查詢，便更穩妥。

如用按揭保險，還款年期點怎麼定？

如透過購買按揭保險申請高成數按揭，最長按揭還款期為30年，視乎申請人年齡、物業樓齡及物業種類而有機會縮短。人齡方面，一般以「75減申請人年齡」來計算，而最長則以「80減申請人年齡」來計算。樓齡方面，一般以「75減樓齡」來計算，部分大型藍籌屋苑單位即使樓齡超過45年，仍有機會照樣獲批30年還款期。不過，部分物業種類，例如村屋，則會以「55減樓齡」來計算。

申請按揭保險流程須知

置業人士到銀行申請按揭時，若借貸比例高於60%，銀行便會代為申請按揭保險。有些銀行會率先批核60%按揭予申請人，之後才遞交按保申請文件至按保公司；而部分銀行就會待按保公司批核後，才批出60%按揭的部份。

按揭保險的審批時間較一般按揭申請長，由申請到獲批出高成數按揭一般需要3至4周，實際時間會受到申請文件繳交的齊全度、同期的按保申請多寡影響，所以最好在決定買入物業時，向原業主要求2至3個月的成交期會較為穩妥。

按揭保險對申請文件的要求亦較一般按揭為高，較大機會要求申請人提供稅單及強積金結單紀錄，以下羅列有關文件：

• 身份證副本
• 最近3個月內住址證明
• 公司僱傭合約(是否註明有「雙糧」或花紅等)
• 最近3個月的出糧戶口月結單 (非固定收入人士需提供6個月糧單)
• 稅單 (非任職大型公司的申請者較大機會要提供)
• 強積金月結單 (有機會需提供)
• 臨時買賣合約 (如屬新買物業)
• 其他債務資料 (如有)
• 其他按揭的貸款信及近3個月供款紀錄 (如有)

值得留意的是，在銀行為物業估價後，按保公司會自行委托測量師行再次估值。置業人士要做好準備，一旦出現銀行估足價、但按保估價不足的情況，可嘗試請審批同事能否委托其他估價行再進行物業估值，若仍未能成功，或需要支付差價，才可「上會」、避免「撻訂」。

按揭保險的退保須知

雖然按揭保險讓置業人士能夠申請高成數按揭，但使用按揭保險除了須支付按保費用外，亦受制於「物業只能自住，不能出租」的限制，所以部分業主會選擇透過賣樓、贖樓或轉按清還按揭並退保。

如果申請者是一次過付清按揭保費的話，在提取按揭後3年內退保，可獲退回按揭保費，第1年可退回保費總額的40％，第2年則可退回25%，第3年則可退回15%。由於銀行按揭計劃的罰息期通常是兩年，大部分申請人都會選擇在第3年內退保。

資訊更新日期： 2023年2月07日

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