一個男人孭起兩層樓 入息唔夠計點做？

買樓結婚是人生喜事，不過買樓後，才記起曾做樓按擔保人，已耗盡了個人入息的最高貸款額度，不足以支撐兩間物業的按揭，怎麼辦？

個案背景：

客戶月入約6萬元，近日購入約800萬元的物業作為婚後的居所，並計劃做60%按揭。如客戶沒有其他債務及貸款的情況下，客戶入息絕對足以通過壓力測試。可是，在2年多前，原來曾為家人作按揭擔保人，擔保約400萬元物業按揭。由於銀行在計算供款佔入息比率時，會把擔保物業的供款，計入你新做按揭的壓力測試中！

按上述情況，客戶不可能通過銀行的基本入息要求！ 客戶除了「撻訂」，還有其他解決方法嗎？

解決方案：

按我們經驗，客戶有兩方案可考慮：

方案一：

有部分銀行，可接受業主不是借款人，客戶太太可以作為物業的借款人，但這個做法，會令到太太日後再置業做按揭時，遇上客戶現時同樣的狀況。

方案二：

有部分銀行，可以在不看樓宇信貸報告下批出按揭，但有可能貸款成數要比平常下調10%至20%，或是要上調按揭息率。

客戶最後選用了方案二，只做40%按揭，在銀行不看樓宇信貸報告下，客戶順利獲批30年按揭，息率H+1.33%，有0.8%銀行現金回贈。

按揭小貼士：

• 做了「擔保人」，日後在自己申請按揭時，最高按揭成數要減一成。例如如買入800萬元物業，在不加借按揭保險的情況下，正常最高可借60%，但如果你已做擔保人，按揭成數便要減10%，最高只可借50%。如想做更高按揭成數便要做按揭保險。
• 做了擔保人，自己再置業時，供款與入息比率計算，與一般首置人士不同。
  一般首置人士，供款與入息不能多於50%，加息3厘壓力測試後，不能多於60%。不過，若做了擔保人或已有按揭在身，在銀行眼中便是「multiple mortgages」，供款佔入息比率都要扣減10%。

	供款佔入息比率	加息3厘 壓力測試後
首置人士	50%	60%
有按揭在身/ 做擔保人	40%	50%
有按揭在身/ 做擔保人 兼借按保多於樓價20%	35%	45%

• 若你是其他物業的擔保人，即使你沒有負責擔保物業的供款，但該物業的供款仍要計入你新做按揭的壓力測試中，簡單來說，即是每月收入要倍增才有望通過壓力測試。
  例如：擔保物業貸款額300萬元，貸款30年，利率2.5%，另計劃買入800萬元單位，借80%，年期30年，利率2.5%，如果要通過壓力測試，月入要有約$12萬元！較單單購入一層800萬元物業，做80%按揭，月入要求多近一倍。

假設：新買入800萬元單位，借60%，年期30年，利率2.5%	首置人士	已擔保400萬元按揭貸款 再申請按揭
按揭成數	60%	50% (已做擔保人最高按揭成數要降10%， 如要做60%按揭，需加借10%按揭保險)
供款佔入息比率	50% (所需入息 約$37,932)	40% (所需入息 約$88,265)*
壓力測試下 供款佔入息比率	60% (所需入息 約$45,423)	50% (所需入息 約$101,470)*

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