物業轉按套現服務

利用轉按套現資金,擔保人甩名或為按揭保險甩保已不是新概念，貸款人會把物業加按套現，用來套現清數，包括卡數、私人貸款或財務公司貸款等，務求用低息樓按取代高利息的卡數和私貸，或擺脫呼吸Plan蜜月期後的高息條款。轉按主要分兩種做法，（1)平手轉按是將未供完的按揭貸款部分轉移至其他銀行。(2)轉按套現則是將物業按揭轉移至其他銀行，並增加貸款額。藉著轉按，業主可將物業升值部份套現出來增加可支配現金，從中又可以可賺取現金回贈。

轉按流程與承造新按揭類似，要留意物業買賣印花稅開支, 是否有足夠入息及能否通過壓力測試等。市面上各大銀行有不同轉按計劃，條款都不盡相同，想省卻資料收集的麻煩，可透過利嘉閣按揭的物業轉按服務幫您比較，建議最合乎您需要的轉按優惠計劃。

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不論您是希望用物業轉按來套現清卡數或是私人貸款，都可先透過利嘉閣按揭代理為您的物業估價，我們的估價服務會較網上銀行更貼近市況，按揭專家再為您進行評估及分析，助您進一步了解轉按的優惠及回贈，讓您揀選最適合方案，提高成功批核機會。

轉按及加按須知

何謂轉按？轉按有甚麼好處？ 轉按的實際得益 甩發展商二按／呼吸Plan 甩按保 轉按同步甩名 轉按前要留意的6大事項 轉按的成本 按揭產品的轉換 加按 轉按流程

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何謂轉按？轉按有甚麼好處？

「轉按」是將你現在的按揭貸款轉到另一個貸款機構。轉按時現在貸款機構的貸款剩餘額，和剩餘分攤年期維持不變，照一模一樣轉到新的貸款機構。將物業轉按，可以賺取回贈，甚至爭取更低利率或套現資金，達到慳息、賺現金回贈及套現的效果。

放寬按揭│轉按套現攻略解說

金管局於2023年7月7日宣布放寬自用住宅物業按揭，當中1,750萬港元或以下自用住宅，最高可做70%按揭，貸款額上限1,050萬元，與修訂前1,000萬元以上住宅，不用按揭保險下最高只有50%，多了高達20%！這多出的20%的按揭額，善用及盡用的話，可以幫助減低加息帶來的影響。

放寬按揭│藉轉按自制免息供樓期

假設持有估值約1,500萬元的自用住宅，現時轉按最高可以做70%按揭(借1,050萬元)，以現時銀行轉按現金回贈可高達2.50%來說，可取得逾32.02萬元的銀行現金回贈，較過去只能做50%按揭(借750萬元)時，貸款額多20%(300萬元)，可取現金回贈較過去多40%，即9萬元 ( 750 x 3.05% = 22.87萬元，32.02萬 -22.87萬=9.15萬元) 。如本身未償還貸款額少於最新估值的50%，可套現資金便更多。這筆資金，即使未有特別用途或不打算作其他投資，單單存放在按揭掛鈎高息戶口內，可以收回等同於供樓的利息，也即是說多了一筆免息流動資金。同時又賺到更高的現金回贈。

最高按揭成數	50%(修訂前)	70%(銀行按揭)
最高貸款額	750萬元	1,050萬元
現金回贈	22.875萬元	32.025萬元
月供	34,203.8元	47,885元
壓力測試下入息要求	71,857元	100,740元

轉按套現賺到的現金回贈，至少足以抵銷10個月的供款利息開支，亦可以說是變相自制免息供款期。

轉按的實際得益

1. 轉按可賺取現金回贈

正如上述所言，轉按最主要的好處是業主可賺到現金回贈，以現時按揭現金回贈最高可達貸款額的2.50%。即使不做套現，單純每兩年以原來貸款額及剩餘年期做轉按，所得的現金回贈亦有助抵銷部分利息支出，做到抗加息的效果。

假設2021年業主買入物業時樓價為1500萬元，於原本那間銀行承造50%按揭，按揭金額為750萬元，當時封頂息率為P-2.5%(P=5.875%)，實際按息為3.375%，年期30年。如2年後，未供完的貸款額為720萬元，業主選擇只將那未供完的720萬元貸款轉向另一間銀行借貸，過程中沒有改變整體貸款額，這就是「平手轉按」。而在不加長年期，亦不套現的情況下，由於現時按揭封頂息率較2年前多0.25%(每月供款多2,985元)，但由於現時銀行轉按現金回贈可以高達貸款額的3%，可以賺到21.96萬元現金回贈，已經足以完全抵息加息的影響。

2. 轉按可同步套現資金

如果目前該物業價格已升值，又或是業主未用盡最高貸款額，而業主選擇將按揭轉到另一間銀行時，重新進行物業估價，再向新那間銀行借70%，將貸款金額增至1,050萬元，再拿其中720萬元用來還清原本那間銀行的按揭貸款，便能從中套現330萬元，那就是「轉按套現」。

高現金回贈下，轉按套現 = 穩賺不賠│自製供款假期

由於銀行按揭現金回贈的金額，一般是視乎新做按揭之貸款額，貸款金額較大，可爭取的銀行回贈比率亦較高。如轉按同時善用金管局放寬按揭的措施的話，於轉按時加大貸款額至最高做70%按揭，假設物業最新估值不變，維持於1,500萬元，最高貸款額有1,050萬元，可以賺到逾32萬元現金回贈，如把套現所得資金，全數放於高息存款戶口當作流動資金，可以賺到相等於供樓的利息(3.625厘)，即等同套現部分的資金是免息的流動資金，如果把資金放到銀行做定期，現時保守計也有約4厘息，有助進一步抵銷加息的影響。

至於轉按套現金額的多少，就要視乎各間銀行對物業的最新估價，因為銀行會用物業最新的估值來計算可批出的按揭成數及實際按揭金額，只要將銀行可批出的「最高的按揭貸款金額」減去「在原本承按銀行未供完的貸款餘額」，就能計算出最多可套現的金額。

由於原本承造按揭的銀行估價不一定是市面上最高的，所以希望套現更多資金的業主可以在比較各大銀行的估價後，轉按到最高估價的銀行，當然實際上套現到的金額仍會受其他因素影響，例如轉按計劃的現金回贈及申請人的財務狀況等。

3. 轉按或能獲取更低利率

銀行提供的按揭計劃利率會隨市況等因素而變更，如果業主發現買樓當時的按揭計劃利率條款比不上現時市面上其他銀行的計劃時，可透過轉按至新計劃來獲取較優惠的利率。特別當按揭市場處於低息環境，銀行出現減息的情況，業主大可把握時機，將物業轉按或加按，以求套現慳息。一般認為，如新舊按揭計劃的實際按息之差距有半厘左右便可考慮轉按。

4. 轉按以取得高息存款戶口／提高存款上限

現時很多按揭計劃都會提供Mortgage Link 戶口，即是與計劃按揭利率掛鈎的高息存款戶口，例如按揭計劃的實際利率是2.5厘，業主存放在Mortgage Link 戶口的存款利率都會是3.625厘，通常首年存款上限是按揭餘款的50%，換言之業主可以利用Mortgage Link 戶口的利息收入來抵消部分按揭的利息支出。

如果業主原本的按揭計劃未有提供Mortgage Link戶口，就可以藉着轉按，選擇有相關戶口的計劃；即使原本已有Mortgage Link戶口的業主，可嘗試透過轉按尋找更優惠的條款，例如Mortgage Link戶口首年上限可高達按揭餘款的60%，又或者戶口可以與親人共享等等。

有了Mortgage Link戶口的幫助，部分業主或傾向在轉按時盡量套現多些，再將轉按時套現出來的錢放入高息戶口對沖，這樣供樓支出不會大增，同時又可藉著較大的套現金額，獲取更高的現金回贈。

甩發展商二按／呼吸Plan

不少新盤推售時，發展商都會提供「二按」、「發展商高成數按揭」，甚至是「呼吸Plan」幫助買家更易達到上車條件，這些計劃的按揭利率通常首幾年會較低，但當「蜜月期」一過便會急升。想避免捱貴息，就可以趁物業估價上升或政府進一步放寬按揭成數限制，及時轉按至銀行低息按揭計劃。

伸延閱讀： 專家樓評：「呼吸Plan」轉按四招自救

轉按「甩按保」，把物業改作出租用途

部分借款人會選擇透過購買按揭保險以高成數按揭上車，但這個方法不單須要支付按揭保險費用，相關物業亦規定只能作自住用途，不能出租。

假如物業隨後升值，貸款金額佔物業價格的比重下降，借款人或毋須再買按揭保險，便可退保並申請退回保費。如果在第1年退保，可獲退回40%保費，第2年為25%，而第3年內則可獲退回15%。

不過，要申請保費退款，就必須先償還整筆按揭貸款，單靠借款人手頭的資金未必足夠，透過轉按，便可以拿取新承按那間銀行批出的貸款金額，用來償還原本承按那間銀行的按揭貸款了。

伸延閱讀： 【甩按保的重要性】為何出租物業會犯法？

轉按同步甩名，預留「人頭」再購入多一個物業

如果原本承造按揭時是「聯名物業」或有按揭擔保人，可趁「轉按」時順便「甩名」。

如果「聯名物業」轉按時順道「甩名」給近親，該物業可利用新按揭成數來套現，而「甩名」那位又可以恢復「首次置業」身份，「首置」人士除了可以申請高達90%自住物業按揭貸款外，須繳付的從價印花稅也較低。

轉按前要留意的6大事項

轉按前要留意 1：原按揭的「罰息期」

決定「轉按」前，要注意在原本銀行的按揭「罰息期」是否已經結束。大部份的銀行按揭貸款確認信中，都會列明「罰息期」的長度，一般為2至3年，亦會列明罰則。

如果在仍處於「罰息期」的情況下 ，將「轉按」到新一間銀行所拿到的貸款額，來提早償還原銀行的按揭，便須要向原銀行繳交手續費，罰息金額多數是以「貸款金額」乘以某個百份點來計算；在第一年提早還款的罰息，通常比起第二或第三年提早還款的罰息高。

因此，為免承受額外支出，宜待「罰息期」過後或臨近尾聲才「轉按」。而在「轉按」後，罰息期將會依照新按揭計劃重新計算。

轉按前要留意 2：新舊按揭銜接日

若申請人決定提早清還原本的按揭貸款，銀行通常會要求一個指定的通知期，例如1個月，期間申請人仍須繳付按揭貸款利息。

因此，最好在「轉按」前，先向原本承造按揭的銀行查詢實際所需的通知期，務求新舊按揭順利銜接，以免要同時繳付新舊兩間銀行的按揭利息。

轉按前要留意 3：壓力測試要求

「轉按」不論有沒有套現，又或是想要藉轉按甩走發展商按揭，都需要重新通過壓力測試。

根據金管局要求，申請人的「供款與入息比率」(每月還款額佔收入比例)不能高過50%，及以在壓力測試 (即是在假設實際按揭利率上升2厘之下)「供款與入息比率」不高於60%；若申請人同時有超過一個按揭在身，在壓力測試下每月還款額便不可高於月入的50%。

另外，新承造按揭的那間銀行會審視申請人的財務狀況，並視乎當時市況及風險管理等因素，決定批出多少按揭成數及按揭金額。

轉按前要留意 4：樓價、估值

對於想透過「轉按」套現的申請人，要留意物業的最新價格及估價，因為當樓價升幅未如預期般大，或銀行對物業估價不足時，最終「轉按」套現所得的金額或會比預算少。

轉按前要留意 5：按揭利率

要留意「轉按」計劃的利率，若比起未「轉按」前的按揭計劃更高，即使「轉按」有其他回贈，有時都未必划算，所以建議申請者可事先向利嘉閣按揭代理查詢各間銀行的估價及「轉按」計劃詳情。

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轉按的成本

(i) 轉按注意事項:手續費

轉按前可先向現時提供按揭的銀行了解，是否已過罰息期、提早還款時的安排以及轉按時需支付的手續費。在低息環境下，部分銀行為了挽留客戶，在知悉客戶想轉按後，有機會會主動調整利率；客戶可比較原有銀行與其他銀行提供的轉按條款，比較了慳息的幅度及提供的優惠後，再作出轉按決定。

(ii) 轉按注意事項: 律師費

轉按須繳付律師費，一般六千至八千不等，視乎律師而定，而銀行亦會有相關的律師樓提供。

(iii) 轉按注意事項: 保險費

若業主轉按的貸款成數超過六成則屬於高成數按揭，便需參與香港按揭證券公司(HKMC)的按揭保險計劃，當中牽涉一筆按揭保險費支出。由於按揭保險費用不少，若原有按揭計劃為高成數之按揭貸款，原則上不會建議業主轉按，以免得不償失。除非原有按揭計劃之按揭息率特別高，或者需要取消擔保人，則另當別論。

按揭產品的轉換

市場上最普遍的三種按揭貸款產品，分別用最優惠利率（P）或銀行同業拆息（HIBOR）為基準，以及定息按揭產品。客戶於轉按前可比較三類產品的利率息差、罰息期、現金回贈及其他優惠才決定是否轉換按揭產品。有時銀行會推廣某種按揭產品去吸引客戶轉按，如若把握到這個時機做轉按，或可賺取較多現金回贈，同時慳息的功效會較大。

(a) P按產品

傳統P按計劃是以香港Prime rate (即香港最優惠利率)作為基礎計算按揭利率，現在一般以P – X %來報價，利率升降則根據最優惠利率變化而變化。P按產品的穩定性較高及廣為市場熟悉，幾乎所有銀行都有提供這類按揭產品。此類產品的缺點是未能提供市場最低的樓按息率，以最優惠利率及銀行同業拆息產品為例，樓市暢旺時，兩者的息差可接近一厘。

(b) H按產品

另一廣為市場使用的H按計劃是以Hibor rate(銀行同業拆息) 為基礎計算按揭利率，現在一般以一個月的Hibor rate，H + X%來報價。此類產品的浮動性較大，銀行同業拆息客易受本地的資金流向及外圍的經濟因素影響，令貸款者供款額隨時出現變動。雖然拆息產品有利率大幅上升的壓力，大部分銀行已在這類按揭產品上增設按息上限，鎖定按息大升的風險。

加按

何謂加按？加按與物業二按或私人貸款有甚麼差別？

一般客戶如需要現金週轉，大多會向銀行申請私人貸款。但私人貸款的利息相對高，可高達每月平息 2.3% ；還款年期短，最長約為 6年；貸款額不會太高，一般最高為月薪的10 倍；還款額會與月薪掛鈎，每月最高還款額是月薪 70% (需包括原有的樓按供款)。因此，當某些業主需要大量的資金週轉，便會選擇申請樓宇二按 (又稱加按) 貸款。

加按的好處？加按能作「清數」的用途？

加按 /樓宇二按貸款是指物按完可以再按，一般在原有貸款銀行申請。貸款額是根據樓價釐定，即樓價越高，貸款額越大。由於有物業抵押，貸款額度較大；還款年期愈長，每期供款愈少；還款額更具彈性。申請一經批核，可代清還任何銀行或財務機構的信用咭或貸款結欠。

加按/轉按的注意事項:

1. 若要提前贖回按揭貸款，而轉按至其他銀行的話，業主必須預早一個月前書面通知，並經律師樓辦理。
2. 首年供款期內轉按，銀行便有權向業主收取貸款額2%或港幣50,000元作為罰息，以較高者為準，部分銀行需要客戶退回之前的現金回贈。
3. 如果沒有清楚按揭貸款組合，會容易把物業變成負資產。
4. 如於原有銀行加按套現 , 一般也只是簽內部文件 , 不必律師費，相對簡單。不過，如客戶在經濟上狀況有變，如人工少了，出租或負債太多，也有可能影響原有貸款。

轉按流程

轉按第一步 : 比較銀行轉按計劃

想申請「轉按」，第一步當然是挑選合適的計劃。就如同揀選普通按揭計劃一樣，宜揀選按揭利率較為優惠、現金回贈較高的計劃；而銀行對物業的估價愈高，愈有利套現。

不過，每間銀行的「轉按」計劃條款都不盡相同，想省卻逐間銀行查詢及等待答覆的麻煩，可直接向利嘉閣按揭代理免費查詢各大銀行的轉按計劃詳情及最新估價，輕鬆獲取專業建議及服務。

轉按第二步 : 準備申請文件

要申請轉按，需要向貸款機構提交以下文件：

• 身份證明 (身份證、住址證明)
• 入息證明 (工作證明/最近三個出糧戶口月結單/稅單)
• 原本的按揭貸款合約及供款紀錄

申請人交齊所需文件後，通常2星期至1個月便可獲得銀行批核。想要更快批出轉按申請？直接向利嘉閣按揭代理查詢，費用全免。

轉按第三步 : 銀行審批申請

銀行會將委託估價行對物業作出的最新估值，減去「在原本承按銀行未供完的貸款餘額」後，再按照金管局的按揭成數要求，去決定可否批出轉按。由於過程當作新按揭申請般處理，借款人須再次進行壓力測試。

轉按第四步 : 委託律師

等待銀行審批期間，申請人需委託銀行認可的律師樓，代為向原本承造按揭的銀行或機構提取樓契，並進行核實及查冊。

轉按第五步 : 到律師樓簽署按揭契

銀行會向申請人委託的律師樓發信，通知律師準備按揭契。律師樓會約業主親身上律師樓簽署按揭契、樓契及其他銀行要求的文件，銀行會將批出的按揭貸款交給律師行，再安排轉交給業主及原本承造按揭的機構。

轉按第六步 : 舊按揭退火險

若轉按時新銀行贈送火險或家居保險計劃，而舊銀行的火險仍然存在，轉按後可到舊銀行申請將舊火險退保，並領取保費退款。

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資料更新日期: 2023年8月14日，以上資料只供參考，一切以銀行及貸款機構批核為準。