經常聽到人說「投資涉及風險」，就算是投資界的老手一樣有失手的時候，近日我們接到一個任職於投資銀行的客戶求助。
每月私人貸款 + 供樓，還款近6萬元，接近窮途末路
客戶借了兩次私人貸款合共欠款百多萬元，想用作短炒獲利，怎料投資失利，每月單是私人貸款部分的還款，已經要逾4.5萬，加上他本身自住物業的按揭還款要約1萬元，而客戶月入大約7萬元，每月還款令他透不過氣，有窮途末路的感覺。
想以物業加按套現清數，但銀行估價不足，怎麼辦？
客戶自行想到可以用物業加按作清數，可是他自行網上估價後，發現其物業市值只有450萬元，而他的尚餘按揭貸款額及私貸欠款合共有約450萬，也即是說客戶即使做盡80%按揭，也沒法清數。
利嘉閣按揭成功為客戶爭取更高物業估價
我們詳細了解客戶情況後，發現客戶的情況不是他想像中的壞。首先，客戶本身是任職大公司，有固定入息，有齊糧單及稅單等入息證明文件，以我們經驗是足夠通過按揭保險清數的門檻要求。其次客戶雖然自己做了網上銀行估價，認為單位「未到價」，但一般網上銀行估價都較為保守，而且不同銀行會用不同的「估價行」，物業估價可能都有差異，於是我們為客戶準備好文件後，再向銀行爭取，成功爭取到有銀行的估價達550萬元，做80%按揭的話，可借到440萬元，客戶只要再籌到10萬元，便可以成功清數。
在轉按清數之後，客戶每月還款由之前的每月5.5萬元，下降至每月約1.9萬元，大幅減少超過65%。
這轉按清數個案要注意幾點:
- 高成數按揭作清數，要於律師樓同時完成私貸還款：
若想以高成數按揭作清數，銀行在計算供款佔入息比率時，是可以把原本私貸的還款抹去，但在批出貸款的同時，客戶要於律師樓同時完成私貸還款。 - 轉按清數是不可以用「林鄭PLAN」(新按保)
只可以做原按保計劃，也即是說600萬元或以下的物業，才可做到最高80%按揭。亦要留意，願意接納清數轉按的銀行不太多，建議找專業人士協助，可節省到處找銀行的時間。
撰文： 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
文章同時轉載於：東網on.cc專欄 2021年09月30日(四)
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更多轉按套現/ 清數相關資訊：
東網on.cc專欄 | 融資機構推出「進階版」按保，無稅單都可批出高成數轉按套現
基於「新按保」的盲點，市面上有融資機構推出「進階版」按保，樓價5,000萬元以下住宅物業，不論是現樓還是樓花都適用。亦可用於清數、套現用途，貸款金額高達樓價80%，年期25年，息率低至P-2.6%，即實際按息約2.65厘。
【專家樓評】黃詠欣：透過高成數按揭作清數可行嗎？
客戶由於有近120萬元卡數及私貸，每月還款非常吃力，他第一時間便是找財務公司做二按清數，年息近20厘，但始終息口高，即使用了供息不供本方案，每月單是二按部分，還款要約2萬元，加上原有約1萬元的一按供款，對於月入只有三萬多元的他，仍然是難捱。
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物業加按救「卡數」 利嘉閣按揭帶你過關無難度！
我們有客戶便是有P loan及一堆卡數，每月還款已等同他每月入息，完全入不敷支。
他在找我們之前，自覺自己債務纏身，認為銀行不會受理他申請加按物業套現，於是便想到找一些利息在10厘以內的財務機構做物業貸款，一筆過清數。
卡數、車會、樓按供到氣咳？ 轉按後每月供款減半！
客戶背景：貨車司機 ( 月入 $25,000)
財務狀況：
1. 自住物業買入價460萬元 ( 按60% ，分30年期，已供2年多，月供約$10,600 )
2. 卡數 + 循環貸款戶口 ：欠約20萬元，每月min pay約 $6000 ( 息率約 24-36%)
3. 兩個車會 ( 息率 3-4%)
欠40萬元，月供約1萬元
欠5萬多元，月供約$4,000
轉按前每月總還款金額：$30,600 ( 還款多於每月入息！ 如何持續下去？ )
客戶承受不了每月還款的壓力，向我們求助，我們便建議他以物業轉按套現作清數用途。
【套現清數 真實案例】：80歲做擔保人，都做到20年按揭？
客戶月入約3.5萬，但每月私人貸款還款近 2.3萬元。未計按揭貸款，客戶每月供款佔入息比率高於65%！ 也即是說，若不還清私人貸款，客戶本身不可能在銀行做到按揭！
另外，客戶想以父母作擔保人，但兩老皆已達80歲，已退休沒有入息。加上普遍銀行計算按揭年期時，會以80 減 年齡，以客戶父母的年齡，基本上大部分銀行都是無法批出按揭。
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