近日接到一個置業前的諮詢，客戶於7年前「上車」以400多萬元購入自住物業，當年與家人合共月入約2.5萬元，做了60%按揭，7年後物業最新估值已升至850萬元。客戶與家人現有約100萬元資金，想再以轉按套現多一點資金，協助工作約一年的弟弟置業，惟弟弟現時月入約1.3萬元的，想知可購入多少樓價的物業？
物業升值近一倍，但可套現資金僅數十萬？
經了解後，發現當年協助客戶做按揭擔保人的媽媽已退休，而客戶現時月入約2.9萬元，即使物業升值了近一倍，但客戶轉按最高貸款額僅約306萬元，扣減尚餘貸款額約250萬元後，可套現金額大約為56萬元，連同本身有的100萬，合共可協助弟弟156萬元首期。
比較棘手的是弟弟月入僅約1.3萬元，不加擔保人之下，可貸款金額僅約135萬元，連同首期156萬元，只有291萬元，市面這一類樓價的盤源極罕有。
加安按揭擔保人，增貸款能力
客戶的太太願意作弟弟按揭擔保人，二人合共入息約3萬元，這樣可貸款金額便可升至約310萬元，連同156萬元首期，大約可以買入約400萬元的物業，做60%按揭，以現時H按息約1.4%計算，年期30年，月供約8,168元。
| 首期資金: 約156萬元 | 弟弟 | 弟弟 + 客戶太太作擔保 |
| 每月入息 | 約1.3萬元 | 合共約3萬元 |
| 最高可貸款金額 | 約135萬元 | 約310萬元 |
| 可購入物業價值 | 約291萬元 | 約400萬元* |
| 預計日後每月供款 | 5,334元 | 8,168元 |
轉按套現助家人置業的注意事項：
以上看似已順利解決客戶的疑難，但這個案要注意的是，上車後弟弟每月供款後，每月餘下約6,000元，而且按揭成數高於50%的物業不能出租，「上車」後如何生活也是要好好思考的問題。
另外，亦要注意即使選用H按計劃，息率低至H +1.3%
盡責的按揭顧問，除了計算數字是否可行外，也要提醒客戶可見的風險問題，是以我們建議客戶要先行與弟弟商量及計劃一下再作決定。
撰文：利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
來源：東網on.cc專欄（11月25日(四) 12:30）
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