疫情嚴峻，加上市場預期美國快將加息，拖累二手樓市表現，二手樓價回調。不過，正正因為市淡，業主議價空間增加，但同時銀行物業估價仍然進取，調整幅度較近日成交價減幅少，如現在鎖定較高銀行估值，可套現出最多的資金，作靈活調動及部署，或能把握股樓回調的時機，趁低吸納。即使不用作投資，轉按賺取銀行現金回贈，同時把套現資金放於高息掛鈎戶口，都是一個不錯的「增值」方法。近日更有中小型銀行為搶按揭生意，逆市調升按揭現金回贈吸客，可見有危就有機。那麼在如何轉按才「最醒目」呢？
翻查過去數年銀行的做法，多數都會在年初短暫增加按揭優惠，以爭取按揭市佔及業績，是以有意轉按的話，每年年初都會是一個好時機。近日便有中小型銀行把銀行按揭現金回贈調升至貸款額的1.6%，較去年底的最高1.5%增加，亦是3個月內再有銀行調升按揭現金回贈。
不過，在衡量按揭優惠是否吸引時，除了現金回贈，我們還要看看其他條款細節，例如有否鎖息上限，有否存款掛鈎戶口等，才可了解是否真的「筍」，還是明賺暗蝕。
舉例，現時部分高回贈的按揭計劃，當中H按 (H+1.3%)是沒有鎖息上限的，也即是說，一旦一個月拆息急速上升至高於1.2厘以上，實際按息會升至高於普遍銀行的鎖息上限2.5厘，客戶所承擔的供款，會較其他有鎖息上限的按揭計劃高。
另外，亦要留意不少高回贈的計劃，是沒有高息存款掛鈎戶口的，客戶在選擇時，要留意自己的流動資金多少，去衡量高息戶口的重要性。因為，高息存款戶口所收取的利息是等同於客戶的按息，如客戶有流動資金放於高息戶口，會是一個對沖加息的方法之一。
近一年不少銀行都有推出綠色按揭，如果所持單位符合部分銀行的綠色按揭資格，將可有額外的現金回贈。以上各項資訊，部分是會以快閃優惠形式推出，不會於銀行網上牌價顯示。是以我們建議有意做轉按或以按揭套現的客戶，可先向專業人士查詢，以取得最新最齊的轉按優惠及協助計算不同優惠的風險成本。
撰文：利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
來源：東網on.cc專欄 2022年02月18日(五)
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