政府新一份《財政預算案》放寬高成數按揭的樓價上限，最新修訂的按揭保險計劃，9成按揭的樓價上限，由800元提升至1000萬元。1000萬港元以上至1125萬港元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬港元，1125萬港元以上至1200萬港元或以下，最高按揭成數80%。
買家借發展商一按同得益
今次改動最特別的是不再像過去般一刀切把樓價一千萬以上物業，按揭成數驟降至50%。而是把按保計劃適用範圍大幅擴大，1200萬港元以上至1920萬港元物業，最高按揭成數為50%至80%，貸款上限960萬港元。換言之這安排下，按揭成數是隨樓價增加而逐級減少，例如1300萬元物業，最高按揭成數有近74%，而1600萬元物業，最高按揭成數為60%。以上措施皆是即時（2月23日）生效，順帶一提，是以按揭證券公司收到按揭申請日期起計算，與簽署臨時買賣合約日期無關。
這次是政府繼2019年10月後，再放寬高成數按揭的樓價上限，相信措施可有利樓市健康發展，特別在對推動換樓鏈有利。
事實上，過去1000萬為樓市的分水嶺，1000萬以上物業按揭數由80%，急降至50%，令想換大單位的用家卻步。現在按保擴大至1920萬港元物業，有助減輕換樓用家的首期負擔，疏通整條換樓鏈，更多中小型單位釋放出市場，或更有助樓價更健康發展。
同時，新措施或可協助原本要用發展商一按較「貴息」的買家，回到低息銀行按揭的懷抱，亦對新盤市場有利。至於措施會否增加銀行信貸風險呢？相信不會，由於按揭保險計劃一向設有特定條件，包括物業要自住用途，對入息要求證明上較一般銀行按揭更嚴謹。
到底在新計劃下，要借盡最高960萬元貸款的話，每月入息要多少呢？假設供款30年，息率為鎖息上限2.5厘，連同加借按揭保費，每月供款要約3.9萬元，而加息3厘壓力測試下，每月入息要約9.3萬元。如果仍不清楚如何計算，及非固定入息非首置人士又如何安排？建議入市前先找專業人士作預先評估便更安心。
撰文： 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
來源： 東方日報專欄 2月25日(五)
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【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇
按揭保險計劃，有新、舊之分？
使用按揭保險計劃的話，按揭成數就可以高達90%，而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。
「新按保」原本是指政府於2019年 10月推出俗稱「林鄭PLAN」的計劃，但於2022 年2月23日，政府把「林鄭PLAN」再升級，由於在《財政預算案》中公布，市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。
首次置業人士（首置客）透過按揭保險申請90%按揭貸款，樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元；1,000萬元以上至1125萬元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬元；1200萬元或以下，最高按揭成數為80%。
【#按揭用語教室】咩嘢係呼吸plan？ 點樣申請轉按慳息？
「呼吸 plan」當然「有辣有唔辣」，一般低息年期非常短，其後的利息明顯高於市場利率，可能去到 P +2%，即可能達到 7厘以上。有部分新手買家懂得在低息期完結，便申請轉按「慳息」，但未必有留意，想轉按都有不少限制，例如新造按揭成數要與人工掛鈎，要提供入息證明等。另外，在樓花期內未必申請到高成數按揭，若轉按獲批按揭成數不足，甚至要補錢，填補借款差額⋯不懂處理轉按，「呼吸 plan」可能變成「奪命 plan」！
專家樓評：「呼吸Plan」轉按四招自救
新盤買家期望優惠期後樓價有所升值，便可以轉回銀行做按揭，但現時樓價未達至預期升幅，故他們無法轉回銀行按揭計劃，只能繼續供貴息了。筆者認為，新盤「呼吸plan」業主想成功轉按，不妨參考以下自救4招。
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