俄烏局勢緊張，加上市場預期美國快將加息，資金避險流回美元令港元轉弱。股市走資，兼季結臨近，近日看到拆息上升，與供樓相關的一個月銀行同業拆息近日升至逾14個月高位。每次拆息抽升之際，都會接到查詢問供樓用銀行同業拆息按揭（H按）、最優惠利率按揭（P按）還是定息按揭划算呢？
H按有封頂息率保障
就目前情況看來，最「進可攻，退可守」必然是H按，絕大部分銀行的H按產品，皆是與一個月銀行同業拆息掛鈎，同時再設有一個封頂息率（又稱鎖息上限），普遍是與P按息相同的。也即是說，在市場資金氾濫，資金成本低時，選用H按的人士可以較低息去供款，但是即使市場資金緊張，拆息抽升，也會有封頂息率保障，不會較P按用家多付利息。
舉一個例子，貸款額400萬元，供款年期30年的話，以現時最優惠的H按息率H加1.3厘及一個月拆息0.25厘計算，實際按息約1.55厘，每月供款約1.39萬元，但即使一個月拆息抽升至3厘，由於有鎖息上限P減2.75厘保障，所以客戶供款息率最高是2.5厘，每月供款升至約1.58萬元。這與選用P按的人士相同。
現時定息計劃欠吸引
至於定息按揭方面，多數在加息周期時選用較為划算。現時10年定息是2.1厘、15年為2.25厘、20年為2.4厘，表面來看息率是較H按鎖息上限低一點，但目前選用的人非常少。金管局數據顯示，大約只有0.1%的人選用。單看數字已能了解到定息按揭並不吸引，主因是市場預計美國即使步入加息周期，以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說，短期內跟隨的加息的機會不大。
事實上，參考上一轉加息周期，美國期內共加息9次，合共2.25厘，而香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。再參考2009年時的定息計劃及由2020年底至今的定息按揭計劃，大部分時間都會較選用H按人士多付了利息。是否值得選用定息計劃，就要視乎大家估計未來香港銀行會急速並頻密加息的機會有多大了。
撰文： 利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
來源：東方日報專欄 2022年03月11日(五)
利嘉閣選擇揭開與坊間關係銀行的中介，是最大的不同，是有很多複雜的部分/曲折離奇的案例，我們都排除萬萬，出盡100%戰鬥力幫手！
利嘉閣按揭轉介熱線：2836 6121 / 2836 6183
Signal / WHATSAPP : 5662 2730
Email: mortgage@ricacorp.com
更多 定息按揭 / 高成數按揭 / 新按保 相關資訊
一文看清P按 、 H按及定息按揭優劣
在市場資金充裕時，H按是較「進可攻，退可守」。事實上，以目前香港銀行體系結餘仍處於偏高的逾3,375億元水平來說，美國即使步入加息周期，香港短期內跟隨的加息的機會不大。不少分析預計當銀行體系結餘跌至1,000億元樓下時，香港銀行才有較大的加息可能。而參考上一轉加息周期，美國在加息9次，合共2.25厘之下，香港銀行只加了一次，象徵式加了0.125厘。
如若認為未來香港銀行會跟隨美國急步加息的話，定息按揭確實是比較「穩陣」。至少可以鎖定未來供款息率在可預計的水平內。
【按揭新手懶人包】高成數按揭保險篇
按揭保險計劃，有新、舊之分？
使用按揭保險計劃的話，按揭成數就可以高達90%，而貸款額上限則受到物業價格以及申請者選擇使用「舊按保」抑或「新按保」計劃等因素左右。
「新按保」原本是指政府於2019年 10月推出俗稱「林鄭PLAN」的計劃，但於2022 年2月23日，政府把「林鄭PLAN」再升級，由於在《財政預算案》中公布，市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。
首次置業人士（首置客）透過按揭保險申請90%按揭貸款，樓價上限由「林鄭PLAN」時的800萬元進一步調升至1,000萬元；1,000萬元以上至1125萬元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬元；1200萬元或以下，最高按揭成數為80%。
【#按揭用語教室】咩嘢係呼吸plan？ 點樣申請轉按慳息？
「呼吸 plan」當然「有辣有唔辣」，一般低息年期非常短，其後的利息明顯高於市場利率，可能去到 P +2%，即可能達到 7厘以上。有部分新手買家懂得在低息期完結，便申請轉按「慳息」，但未必有留意，想轉按都有不少限制，例如新造按揭成數要與人工掛鈎，要提供入息證明等。另外，在樓花期內未必申請到高成數按揭，若轉按獲批按揭成數不足，甚至要補錢，填補借款差額⋯不懂處理轉按，「呼吸 plan」可能變成「奪命 plan」！
專家樓評：「呼吸Plan」轉按四招自救
新盤買家期望優惠期後樓價有所升值，便可以轉回銀行做按揭，但現時樓價未達至預期升幅，故他們無法轉回銀行按揭計劃，只能繼續供貴息了。筆者認為，新盤「呼吸plan」業主想成功轉按，不妨參考以下自救4招。
按保公司對住宅估價不足 可以點做？
客人打算申請高成數按揭，但根據經驗所得，很多時候按保公司估價調整的速度不及銀行，由於該樓盤只是剛過SSD，成交量很少，故此估值參考亦很少，可能會出現按保公司估價未追到銀行估價的情況……
黃詠欣：離島屋仔難套現 點樣加按可成功？
近日我們接到一個住在長洲的慈父的求助個案，希望套現他在長洲估值約200萬的平房物業，協助即將結婚的兒子買樓。不過他自行到長洲的銀行分行查詢，都被拒絕申請，這位慈父經朋友介紹下找我們幫忙，經了解後，發現這個案有幾個比較棘手的地方。
【真實案例】善用按揭套現財技 15萬變出3,000萬
客戶2004年把握到樓市低位首次置業。當時客戶月入不到$10,000，「死慳死抵」儲到15萬元，「瞓身」上車，成為業主。之後的17年間，多次用首間物業升值金額套現，由一層樓變出五層，市值已達逾$3,000萬。到底如何做到？
唐樓劏房 按揭套現有難度？
樓分間劏房，呎租可能高過豪宅單位。不過，這類物業申請按揭套現絕不容易！如何解決？
離島屋仔套現難題？
近日我們接到一個居住長洲慈父的求助個案，希望套現他在長州估值約200萬的平房物業，協助即將結婚的兒子買樓，不過他自行到長州的銀行分行查詢，都拒絕其申請，這位慈父經朋友介紹下找我們幫忙，經了解後，發現這個案有幾個比較棘手的地方…….
利嘉閣‧按揭易APP提供揭揭服務及資訊集，「揭揭計算機」、揭揭轉介申請及免費撿取於一身，您輕鬆完成揭揭流程。
下載利嘉閣點擊揭易app無需露面，可做免費揭揭揭調查：
IOS : http://apple.co/1Nbxhzo
Android : http://bit.ly/1IJhbJb
