近日我們收到一個轉按的求助個案，客戶約三年前購入兩個新盤單位，當時都是選用「頭+ 二按」(即先向銀行借一按，再向發展商借二按)，兩個物業都是做了70%按揭，現時已過了低息期，二按息率達5厘。
樓價升值約三成，都難以甩走「發展商二按」？
難題: 持有兩個單位，按揭成數要下調一成，而且不能做高成數按揭。因此，即使兩個單位已升值約30%，想「甩」發展商二按，仍然要補錢才可以。
有沒有方法不用扣減按揭成數？
| 轉按前 | 約3年前 購入價 | 銀行一按(50%)^ + 發展商二按(20%)# | 每月供款 |
| 物業 1 | 約800萬元 | 尚餘貸款額: 約515.5萬元 | 約$25,646 |
| 物業 2 | 約560萬元 | 尚餘貸款額: 約360.85萬元 | 約$18,493 |
| 合共 | 約1360萬元 | 約876.34萬元 | 約$44,139 |
^銀行一按息率: H+1.3%，鎖息上限P-2.85%，年期30年。
#發展商二按息率為: 首24個月:P-1.5%，期後:P。年期20年。
*以上最優惠利率(P)為5%
如有其他按揭物業或作按揭擔保人，按揭成數降10%
按銀行最新的物業估值，客戶持有的2個物業，3年後都升值約30%，作為投資用途，絕對是值得高興。不過，(物業1)的估值已超過1,000萬元，在沒有任何按揭在身的情況下，最高按揭成數只有50%，加上客戶仍有另一物業按揭，多數銀行做法，按揭成數要再扣減一成，至只有40%。同時，客戶(物業2)的最高按揭成數也要由60%，降至50%。因此，即使物業升值，客戶若要轉回銀行按揭，都仍要補約142萬元，才能回到銀行按揭。
按此了解 有關金管局的按揭成數上限規定
拆解方案:
由於客戶沒有足夠資金，所以一直只能「捱」二按部分的貴息，經我們了解後，我們建議客戶(物業1)，只作抵押人(mortgagor)，以太太作為借款人(borrower)。至於(物業2)，則由客戶自己作借款人，這個操作下，有部分銀行可接受不扣減10%貸款額，令到客戶可做到足額的50%及60%按揭，而且更可由這次轉按套現約38萬元，用作裝修用途，每月供款更較轉按前少約5,600元。
| 轉按後 | 銀行 最新估值 | 銀行A | 銀行B | 客戶選用 B銀行* 每月供款 |
| 物業 1 | 約1,050萬元 | 最高按40% =420萬元 | 最高按50% =525萬元 | 約$20,744 |
| 物業 2 | 約750萬元 | 最高50% =375萬元 | 最高60% =450萬元 | 約$17,780 |
| 較原按揭 | — | 貸款額 少142萬元 | 貸款額 多約98.66萬元 | 合共供款約$38,524 (↓$5,615) |
以上供款數字以鎖息上限2.5厘作計算。
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按此 了解完整拆解方案
【#按揭用語教室】咩嘢係呼吸plan？ 點樣申請轉按慳息？
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不論是在考慮使用「呼吸 plan」的朋友，或是正在用發展商按揭，想做轉按，減低利息開支的朋友，都可以與我們的專業按揭顧問談談，讓我們的專家幫你計劃一下「慳息」方案，絕對零收費。
黃詠欣：物業轉按套現實例分享
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哪一個物業加按套現較划算呢？多可套取多少現金呢？每月供款及最長還款期如何呢？
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