早兩年，坊間經常有人教路「免息供樓方法」，原理就是每兩年做一次轉按，賺銀行現金回贈，同時更可考慮套現再投資。
近月銀行又再上調轉按現金回贈(高達1.2%)，另加利嘉閣按揭額外獎賞( 高達0.35%)，以轉按套現、慳息、清數，絕對是好時機。
小編為大家解構一下！
我們以實例解釋：
例子，德福花園K座低層12室
| 2018年11月 | 2020年11月 | |
| 估值 | 827萬元 | 831萬元 |
| 息率 | H+1.24% 鎖息上限： P – 3% | H+1.3% 鎖息上限： P – 2.75% |
##以上皆有高息存款戶口
*上述資料只供參考，一概以有關銀行/機構批核作準。
由以上圖表可見，單位升值金額不多，轉按套現是否不吸引？
當然不是！仍然都有慳息效果，看看以下圖表便更清楚。
另外，由於有「新按保」計劃的出現，我們經常收到查詢，如單位只是丈夫持有，轉讓給太太，又或是夫妻甩名，是否便可以做高「新按保」計劃，套現再投資？兼賺取更高現金回贈？
小編立刻為大家解惑：
| 最新估值：831萬元 年期30年，息率1.4%* | 轉讓後，做「新按保」 (86.64%) | 不轉名， 單純轉按(60%) |
| 可套現金額 | 720萬元 – 尚餘貸款額469.2萬元 = 約250.8萬元 | 498.6萬元 – 尚餘貸款額469.2萬元 = 約29.4萬元 |
| 現金回贈^ | 約6.48萬元^ (按保部分不計算現金回贈) | 約6.48萬元^ |
| 每月供款 | 約25,729.1 (連保費) | 約$16,969.5 |
| 與未轉按前差距 | ↑約$8,982.6 | ↑約$223 |
| 壓力測試後 最低入息要求 | 約$71,540 | 約$47,183 |
^以銀行現金回贈1% + 利嘉閣額外回贈0.3%計算
#上述資料只供參考，一概以有關銀行/機構批核作準。
轉按財技，能否達到免息供樓的目標？
情景1：單純轉按，做60%按揭
如選擇不轉名，單純轉按，做60%按揭。息率：H+1.3%，以11月23日1個月HIBOR 為0.103% ，實際按息為 1.4%，首年利息支出約6.89萬元。
計及這次轉按有約6.48萬元的現金回贈，即使計及律師費等開支，預計仍餘下約5.5萬元。
再加上，這次轉按套現金額約29萬元。即使完全不作其他投資，只放回高息存款戶口，賺取與供樓利息相同的利息，全年有約$4,060。
5.5萬元+ 0.4萬元 – 供款上升的($223x 12 = $2,676) = 約5.6萬元，也即是說這次轉按，接近幫你節省了首年逾80%的供樓利率開支。
*注意！ 按揭掛鈎存款戶口可取得高息存款金額，最高為貸款額的一半！
情景2：近親轉讓，做盡最高按揭成數
由於新按保計劃可轉按，但不能套現。小編經常接到查詢，問能否用近親轉讓甩名，再用新按保套現投資？
理論上是可行的，如果有資金需要、要清數、或者有更高回報的投資計劃，近親轉讓，以新按保套現是可以。
不過要留意，將轉名的人是否持有物業及是否有按揭在身，以及是否有足夠入息，能通過壓力測試等等。我們假設原夫妻聯名物業，丈夫甩名，將物業轉到太太名下，這個情況下，以最新估值為831萬元，最高貸款額可達720萬元，即按揭成數86.64%，720萬元 – 尚餘貸款額469.2萬元 = 可套現約250.8萬元。
由於加借按保部分，沒有現金回贈，所以仍然維持約6.48萬元。
至於這次甩名轉按的成本，除了律師費，更要留意物業買賣印花稅開支，以上述例子，樓價831萬元，如是夫妻甩名，即樓價一半要交印花稅，即要約10.55萬元。如果是近親轉讓的話，印花稅約31.16萬元。
另外，做高成數按揭會有按揭保險費的開支，雖然可以加借，但都會反映在每月供款負擔上，建議按自身財務需要去考慮是否要做為甩名轉按套現的操作。
再提提大家，用近親轉讓甩名套現，是否可行，要視乎每個個案的情況，建議先找按揭專員諮詢及評估，度身訂造最有利、最合適的方案。
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(優惠期至2021年3月31日)
| 貸款額 | 400萬元以上 | 1000萬元以上 |
| 息率 | 低至H +1.3% | 低至H +1.3% |
| 銀行現金回贈 | 高達1.2% | 高達1.2% |
| 利嘉閣按揭 額外轉按獎賞 | 高達0.3% | 高達0.35% |
| 罰息期 | 3年 | 2年 |
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更多轉按 / 慳息/ 清數 資訊：
【#按揭用語教室】咩嘢係呼吸plan？ 點樣申請轉按慳息？
「呼吸 plan」一般低息年期非常短，其後的利息明顯高於市場利率，可能去到 P +2%，即可能達到 7厘以上。有部分新手買家懂得在低息期完結，便申請轉按「慳息」，但未必有留意，想轉按都有不少限制，例如新造按揭成數要與人工掛鈎，要提供入息證明等。
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【套現清數 真實案例】：80歲做擔保人，都做到20年按揭？
【難題】
客戶月入約3.5萬，但每月私人貸款還款近 2.3萬元。未計按揭貸款，客戶每月供款佔入息比率高於65%！ 也即是說，若不還清私人貸款，客戶本身不可能在銀行做到按揭！
另外，客戶想以父母作擔保人，但兩老皆已達80歲，已退休沒有入息。加上普遍銀行計算按揭年期時，會以80 減 年齡，以客戶父母的年齡，基本上大部分銀行都是無法批出按揭。
了解拆解方法
樓宇加按套現實例分享
近日收到查詢，相了解樓宇加按套現，怎樣計才最划算呢？
個案背景： 生意上要資金現金周轉，想透過物業加套現取得資金。持有物業狀況： 有2層物業，最新估值皆約600萬元 （物業1.尚餘 50萬元貸款 ，物業2. 已供滿的現契物業）
問題： 應用哪一個物業加按套現較划算呢？多可套取多少現金呢？每月供款及最長還款期如何呢？
【專家樓評】黃詠欣：父親加按物業助兒子置業 有咩要注意？
近日，討論區有一篇網民置業問題引起討論，網民打算與女朋友購買500萬元物業，卻不夠首期。而網民父親有已供滿的300萬元私樓，想請父親幫忙向銀行加按套現80萬元作首期，不知是否可行？加按套現用於再置業，銀行又會否批出按揭？
卡數、車會、樓按供到氣咳？ 轉按後每月供款減半！
客戶背景：貨車司機 ( 月入 $25,000)
財務狀況：
1. 自住物業買入價460萬元 ( 按60% ，分30年期，已供2年多，月供約$10,600 )
2. 卡數 + 循環貸款戶口 ：欠約20萬元，每月min pay約 $6000 ( 息率約 24-36%)
3. 兩個車會 ( 息率 3-4%)
- 欠40萬元，月供約1萬元
- 欠5萬多元，月供約$4,000
轉按前每月總還款金額：$30,600 ( 還款多於每月入息！ 如何持續下去？ )
專家樓評：「呼吸Plan」轉按四招自救
新盤買家期望優惠期後樓價有所升值，便可以轉回銀行做按揭，但現時樓價未達至預期升幅，故他們無法轉回銀行按揭計劃，只能繼續供貴息了。筆者認為，新盤「呼吸plan」業主想成功轉按，不妨參考以下自救4招。
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銀行按揭現金回贈怎計算？
高成數按揭的現金回贈計法亦有所不同，但凡高於6成按揭的申請，其現金回贈只可以樓價6成來計算，而並非一般以貸款額計算，如400萬9成按揭所得的現金回贈只可以樓價6成，即240萬的1%，而並非貸款額360萬的1%計算。如若樓價高於833萬元的話，按揭所得的現金回贈只可以樓價5成去計算。
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