近日收到查詢，相了解樓宇加按套現，怎樣計才最划算呢？
個案背景： 生意上要資金現金周轉，想透過物業加套現取得資金。
持有物業狀況： 有2層物業，最新估值皆約600萬元 （物業1.尚餘 50萬元貸款 ，物業2. 已供滿的現契物業）
問題： 應用哪一個物業加按套現較划算呢？多可套取多少現金呢？每月供款及最長還款期如何呢？
我們先講解一下，選擇 未供滿 與 現契物業 加按套現的優缺點：
以未供滿物業加按套現的好處：
- 套現金額更多
如只有一個按揭，最高可加按套現金額為最新估值的60％，以這個案中，兩個物業估值皆為600萬元計算，以尚欠50萬元貸款的物業加按，可套現金額最高為：600萬元X 60% －50萬元＝ 310萬元。
如以現契物業套現，由於申請人本身已有一個按揭，第2個物業的最高按揭成數要下調10%，即最高50%，這個物業最高可套現金額為：600萬元X 50% ＝ 300萬元。 - 節省律師費開支
如果只是樓宇加按套現，是不用律師費開支的。但如用果是用現契物業做樓宇加按，便要支付律師費（一般為 1萬元以下）。
不過，雖然少了律師費開支，但加按套現，是沒有按揭現金回贈的，怎樣可以兩全其美？稍後再解釋。 - 需時較短
加按手續需時沒有新造按揭那麼長，一般可在 3週內完成。如新造樓宇按揭，可能要一個月至兩個月。
就以上各項去看，以未供滿物業加按套現，好像較多優點。不過，這個案中，客戶提及想要套取最多資金、最少供款及最長年期，所以我們會提供多一個選項給客戶選擇－－轉按套現。
我們比較一下 物業轉按 與 樓宇加按 的分別：
| 樓宇按揭選項比較 | 加按套現 | 轉按套現 |
|---|---|---|
| 年期 | 尚餘50萬元貸款： 10年 新加按310萬元： 30年 | 尚欠50萬元＋新貸款310萬元＝共360萬元： 皆為 30年 |
| 息率 | 原按揭息率： 2.15% 加按息率： 2.5%（以封頂息率計算） | P－2.75％＝2.5%＊ |
| 月供 | 原按揭：約＄4,634 加按：約＄12,249 = $16,883 | 約$14,224 |
| 加息3厘壓力測試下 最低入息要求 | 約$38,235 | 約$34,067 |
| 所需費用開支 | －－－ | 律師費（約1萬元以下） |
| 銀行現金回贈 | －－－ | 最高為貸款額0.5% ＝ ＄18,000 |
＊以上港元最優惠年利率（P）為5.25%。
更新日期： 2020年8月6日
由以上圖表可以看出，轉按套現的每月供款及入息要求都較加按套現為低，會更適合客戶的要求。另外，雖然轉按會有律師費開支，但由於轉按有現金回贈，相信可抵銷到相關的開支。
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