黃詠欣：安老按揭計劃

「安老按揭」是一種財務安排，可幫助年長業主解決居住及財務需要，在歐美國家，非常受歡迎。業主可透過將其擁有物業之資產值經抵押方式轉換成貸款，可一次過或分期取用，但所借貸款可於業主過世後或在世時主動提出才需要清還。產品通常適用於較高齡或已退休之業主，他們將物業抵押予銀行或保險公司後，按月提取生活費並可在抵押物業內繼續居住，直至白年歸老。

香港按揭證券有限公司已推出「安老按揭」六年多，計劃內容如下﹕申請人需為55歲以上並持有效香港身份證，沒有破產或涉及破產呈請或債務重組，而物業必須為香港住宅物業(包括村屋)，樓齡不可超過五十年及不可出租，可以個人名義或聯權共有形式持有，聯權共有最多為三人，人越多年金金額就會越少，至於未補地價資助房屋的業主須為60歲以上而物業估值會以市值扣減補地價金額後作計算。

近年更將計劃優化，申請人可以抵押壽險保單以增加年金收入，但保單必須符合一定要求，例如﹕由申請人作為壽險保單持有人及受保人、由獲授權於香港經營人壽保險業務的公司所發出、以港元或美元作為計算單位、不涉及任何投資成份等等。

至於年金計算方面，借款人可選擇10年、15年、20年或終生每月收取年金，亦可選擇一筆過提取貸款以應付特別需要。年金計算是以借款人年齡、年金年期及物業價值去計算。一般來說，借款人的年齡越高及選擇的年金年期越短，每月年金金額便會越高，如超過一人共同借款，每月年金金額將以最年輕借款人的年齡計算。當安老按揭貸款終止時，而出售物業所的款項不足以全數清還貸款時，該差額將根保險公司與貸款機構之間的保險安排，由保險公司承擔﹔如有餘額會退還給借款人或借款人的遺產代理人。

計劃推出初期反應未如理想，經優化後，終在去年申請宗數錄得歷來最大增長，但仍未達至收支平衡。此計劃在香港未能普及，主要是本地長者對按揭及財務認識較少，要他們主動及用心去瞭解如「安老按揭」般複雜之產品並非易事，而部份較迷信之長者，亦不願將日常財資安排，與死後之遺產處理一併討論，認為是不吉利﹔另一方面，本地有不少長者，希望能將物業留存給下一代，但涉及「安老按揭」之抵押物業，日後多數會被銀行收回出售，以抵銷欠款，在安排上未必是本地長者所願。筆者認為只要有關當局能根據本地長者實際狀況及需要，進一步優化產品，並且在不同渠道加強推廣，「安老按揭」的申請宗數必定能持續上升。

來源：思考香港專欄 (2018-11-21)

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