按揭成數點計先最抵？按揭新手懶人包 ─ 按揭成數篇

在香港買個上車盤普遍都要幾百萬元起跳，不是人人能夠Full pay (一次過付全數)買樓，通常都是先支付樓價當中某個比例的金額作「首期」，其餘部分就向銀行申請貸款。買家要避免「上會」失敗，導致「撻訂」，就要好好衡量首期及按揭貸款的比例。目前銀行批出的按揭貸款金額須遵守金管局「按揭成數」指引，影響因素包括物業種類、物業價值、物業用途、申請人的收入，以及申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭。

按揭成數懶人包│影響按揭成數的因素 — 物業種類 (住宅、非住宅)

申請人第一步要分辨自己的物業屬於哪種類型，因為不同種類的物業，在樓齡、業權複雜程度及轉售難度上都各有不同，所以它們的按揭成數要求也不一樣。

最廣義的分法是「住宅」抑或「非住宅」。「住宅」包括私人屋苑(新樓、二手樓)、洋樓、唐樓、村屋、劏房、兇宅、居屋、公屋等；而「非住宅」則包括工廈單位、商廈單位、商舖及車位等。

按揭成數怎計算│住宅按揭 ─ 私人住宅的按揭成數 (一手樓、二手樓、轉按)

按揭成數懶人包│不使用按揭保險下的按揭成數

自用住宅物業*	2023年7月7日或以後
1.銀行按揭計劃^ ( 非按保 )	最高按揭成數
≤ 1,500萬港元	70%
˃ 1,500萬港元至 ≤ 1,750萬港元	60% – 70% (貸款額不得超過 1,050萬港元 )
˃ 1,750萬港元至 ≤ 3,000萬港元	60%
˃ 3,000萬港元至 ≤ 3,600萬港元	50% – 60% (貸款額以1,800萬元為限)
˃3,600萬港元以上	50%
2. 非自用物業	50%
3.工商物業及獨立車位	60%

在不使用按揭保險的情況下，一手、二手私樓及轉按，若價值1,500萬或以下的住宅最高可承造7成按揭；1500萬以上至1,750萬以下，可借60% 至70%（貸款額上限1,050萬港元）；1,750萬至3,000萬可承造６成按揭；3,000萬以上至3,600萬以下，可借50%至60%（貸款額上限1,800萬港元）；3,600萬或以上就可承造5成按揭。（其他取決因素下文會再詳述）。

按揭成數懶人包│非按保按揭成數計算例子:

自用物業價值(港元)	最高按揭成數	最高貸款額(港元)
1500萬	70%	1,050萬
1700萬元	61.76%	1,050萬

例如，1,500萬元的物業，銀行可借70%，最高貸款額是1,050萬元；

又例如，1,700萬元的物業，按揭成數可高達70%，但貸款額上限是1,050萬元，所以實際按揭成數最高為約61.76%；

按揭成數懶人包│使用按揭保險 （高成數按揭）下的按揭成數

如果申請人想借更加多(做高成數按揭)，申請「按揭保險」是其中一個方法。

按揭保險計劃 (高成數按揭)	
1,125萬元以下	最高按揭成數 90%* (貸款額以 900萬元為限)
1,715萬元以下	最高按揭成數 80% (貸款額以 1,200萬元為限)
3,000萬元或以下	最高按揭成數 70%
原按保計劃 (高成數按揭)  *適用於樓花、現樓 及 清數	
450萬元或以下	最高按揭成數 90%* (貸款額以 360萬元為限)
600萬元或以下	最高按揭成數 80% (貸款額以 480萬元為限)

按揭成數懶人包│按揭保險計劃有兩種:

原按保計劃：

適用於所有住宅物業(包括樓花物業或套現)，樓價在450萬元或以下可敍造最多90%按揭，貸款金額上限為360萬元(即實際只有400萬元或以下物業才可做足90%)；而450萬至600萬元或以下的物業，則可敍造最多80%按揭。

新按保計劃：

新按保計劃，是政府於2019年10月公布的《施政報告》推出，只適用於已落成(現樓)住宅，不能用於套現。於2022 年2月23日，政府把「新按保計劃」升級，由於是在《財政預算案》中公布，市場又稱為「財爺PLAN」或「茂波Plan」。至2023年7月7日，金管局宣布放寬部分逆周期監管措施，再進一步放寬按揭自用住宅物業按揭，令到新按保計劃覆蓋的樓價範圍，升至3,000萬元以下物業皆受惠。

升級版的「新按保」之下，自住買家，透過按揭保險申請90%按揭貸款，樓價上限為1,000萬元；1,000萬元以上至1,125萬元以下物業，最高按揭成數80%至90%，貸款上限900萬元；1,500萬元或以下，最高按揭成數為80%；1,500萬元以上至1,715萬元以下物業，最高按揭成數70%至80%，貸款上限1,200萬元；3,000萬元或以下，最高按揭成數為70%。

表：現樓按揭成數上限 (申請按揭保險)

物業價值	按揭成數
1,000萬元或以下	90%*
1,000萬以上-1,125萬元以下	80%-90%(貸款上限900萬元)*
1,125萬-1,500萬元	80%
1,500萬以上-1,715萬元	70%-80%(貸款上限1,200萬元)
1,715萬-3,000萬元	70%

表：樓花/現樓/ 清數適用的按揭成數上限 (申請按揭保險)

物業價值	按揭成數
400萬元以下	90%*
400萬-450萬元	80%-90%(貸款上限360萬元)*
450萬-600萬元	80%

按揭成數懶人包│使用「發展商高成數按揭」 或「二按」

如果是一手住宅物業，開售時發展商通常都會與財務機構合作提供「一按」高成數按揭優惠。買家於首兩至三年可享較低的按揭息率(貼近銀行按息)，部分更可獲豁免壓力測試或不用查閱信貸報告，於樓花期內可做到高達90%按揭。

另外，亦有部分發展商提供「一按」連同「二按」(俗稱: 頭+二按)，亦即業主可先在銀行借了最高70%「一按」，發展商再提供「二按」，令最高按揭成數可高達80%至90%，用這個方法可做到「按揭保險」的效果，不過審批要求上，有機會比「按揭保險計劃」寬鬆一點，但同時「二按」部分的息率會較銀行「一按」為高。

亦正正由於部分發展商及財務機構提供的計劃，按揭審批要求較寬鬆，這些計劃被形容為「呼吸Plan」(任何有呼吸的人士申請也可獲批)；但其實並非如此，現時大部分「呼吸Plan」申請都一樣要提交入息證明，只是壓力測試或按揭成數限制或較銀行寬鬆。

而且「呼吸Plan」及「二按」的息率多數都會逐步遞增，後期會明顯較銀行息率高，變相加重申請人的供款負擔。年期方面，「二按」一般最多只批出25年，較「一按」的最多30年短。而「呼吸Plan」及「二按」的用家，若想「轉按」節省利息，要預留時間整理入息證明文件(糧單、稅單)，以配合銀行的要求。

選用發展商按揭的人士，要預早計劃好自己未來的財務及收入狀況，在低息期過後是否能轉按至銀行，及提早整理好所需的文件等要求。

按揭成數懶人包│金管局2023年放寬按揭，「呼吸plan」業主見「逃生門」

由於金管局在2023年7月7日公布放寬按揭，由於按揭成數及按保成數同步上調，不論轉按或轉按兼套現、甩按保、轉走發展商按揭/財務按揭，亦較以往容易，因此是次受惠放寬的，除了7月7日後購入單位的自住買家外，亦解救了一批早前用了發展商按揭或「呼吸plan」的業主。

發展商按揭是指發展商為新盤買家提供的高成數按揭計劃，一般會分段計算息率，較常見是首2年或3年息率較低，可能與銀行按揭息率相近或者可能更低，第3年或第4年起之息率或會上升，例如升至P-1%至P+1%，即以大型銀行截至2023年7月28日的最優惠利率計，實際按息可能升至5厘至7厘，會較銀行按揭的P-2.25%(=3.625厘)高息很多。有部分發展商提供的高成數按揭需要買家提供的入息證明文件較少，因此坊間有人會以「呼吸plan」去形容發展商的按揭計劃，意思是只要有呼吸的「活人」便能借到錢，不過近年發展商的按揭計劃多數都要求借款人提交入息證明，亦會查看信貸報告，已極少再出現有「呼吸」便可的情況。

部分新盤超出按揭保險樓價上限範圍，發展商都可提供到80%發展商一按貸款，如3年後樓價沒有太大升值的話，要轉回銀行按揭，可能只可以做50%按揭，買家要補回較多首期差額才能轉按。不過，在金管局放寬按揭後，現時銀行按揭成數已提高至高達70%，舉例，市值約1,500萬元的單位，過去轉回銀行只可以借50%(750萬元)，但現時可以借70%(1,050萬元)，業主要補回的首期差額以帳面計由樓價的30%，降至10%，如計及業主已經供了3年供款，實際要補回的差額便更少，業主較易應付。

如果業主能符合申請按揭保險的資格，1,500萬的單位可以申請80%按揭(但不能套現)，業主可以較易透過按保轉走發展商按揭，或無需補回首期差額。

不過亦要留意，於7月7日前以建期付款買入新盤的買家，若想使用最新放寬之銀行按揭或按保上會，則不太可行，因為是次放寬措施僅適用於2023年7月7日或之後簽訂之合約，故此早前已簽合約的個案只可按舊制申請按揭。

唐樓、村屋、凶宅、劏房

至於唐樓、村屋、凶宅及劏房的按揭申請，銀行或按揭證券公司普遍採取相對審慎的態度。因為唐樓樓齡較高，而村屋業權有機會較為複雜，劏房更可能有僭建問題，至於曾經發生自殺或凶殺案事故的單位，傳統上被認為不吉利，因此較難轉售；即使成功售出，價格亦通常會低於市價。銀行及按揭證券公司會將上述因素納入考慮範圍，有機會調低此類物業的按揭還款年期，例如唐樓部分銀行只可以「75年扣減樓齡」為上限；而村屋亦有銀行以「55年減以樓齡」為上限。雖然過往曾有唐樓、劏房及凶宅成功申請按保，但事實上這幾類物業申請高成數按揭的難度都較高，有可能只可做到50%至60%按揭，建議購入這類物業前，預留足夠資金，或者先向利嘉閣按揭專員查詢作預先評估。

如果透過按保申請按揭，村屋的按揭成數亦不及私人屋苑。同樣為樓價1,000萬以下，普通私人住宅單位最多可借到90%，但村屋最多只做到85%；如果非固定收入人士，更只能做到80%。

表：村屋申請按揭保險的按揭成數上限

物業價值	按揭成數
1,000萬元或以下	80%-85%*
1,000萬以上-1,125萬元以下	80%-85%(貸款上限900萬元)*
1,125萬-1,500萬元	80%
1,500萬以上-1,715萬元	80%(貸款上限1,200萬元)

另外，一些發生過嚴重事故的凶宅單位，又或者因僭建問題，在查冊時出現「建築物書面命令」(Building Order)的劏房，甚至有機會被銀行拒絕批出按揭，所以最好在買入物業前，先找到願意承造相關按揭的銀行，避免要撻訂。

新居屋按揭

新居屋有兩種，一種是房委會轄下，申請按揭會有政府作擔保；另一種是房協轄下，沒有提供任何擔保，兩者最高按揭成數都可達90%。如果是用綠表購入新居屋，更可獲批最多95%按揭；但要留意，新居屋的按揭年期一律只得25年。而且只可以選用P按。

新居屋		最高按揭成數
房委會	綠表	95%
	白表	90%
房協		90%

未補地價居屋 (綠表、白居二)、綠置居按揭

房委會轄下的居屋及綠置居按揭同樣有政府作擔保。如果用綠表在第二市場買入居屋單位，又或者買入綠置居單位，最高按揭成數達95%；如果是用白表申請(白居二)的話，原則上也可獲批最多90%按揭。不過，由於房委會向銀行提供的擔保年期是由首次發售起計30年，若買入的居屋樓齡過高(超過25年)，餘下的擔保年期便會過短，部份銀行只會當私人住宅物業般批出70%按揭，屆時買家要較多的首期才能上會。

而房協旗下的白居二或綠表第二市場，並沒有任何擔保，銀行及按揭證券公司通常會以普通私人住宅般處理，提供最高70%按揭。除非購入的是按揭證券公司指定的「住宅發售計劃」屋苑，那麼符合按保申請資格的固定收入人士就可獲批最多90%按揭；非固定收入人士則最多可獲80%按揭。

表：未補地價資助房屋按揭成數

居屋按揭		最高按揭成數
房委會	綠表	95%
	白表	90%
房協	固定收入	90%
	非固定收入	80%

租置公屋按揭

租置公屋買入時會獲房委會作擔保，最高貸款額為「單位買入價」減去「已向房委會支付的意向金」，換言之，按揭成數可達100%，但只能選用P按計劃。

「非住宅」按揭 (工廈單位、商廈單位、商舖及車位)

金管局繼2020年8月20日放寬「非住宅物業」按揭貸款逆周期措施，將非住宅物業按揭成數上限上調10%後，於2023年7月7日再次將「非住宅物業」按揭上限再上調10%。亦即是說，於2023年7月7日或以後購入單位的自用申請人的按揭成數上限放寬至60%；如果申請人本身已有按揭貸款在身，按揭成數上限則提高至50%。

除了物業種類之外，本篇懶人包開首提到的多個因素，都會交疊影響最高按揭成數，申請人可參考下表：

表：非住宅物業(工商物業及獨立車位)按揭貸款按揭成數（2023年7月7日起適用）

自用物業	最高按揭成數
沒有其他按揭借貸或擔保	60%
已有按揭貸款或擔保	50%

表：按揭「供款與入息比率」上限

沒有其他按揭借貸或擔保	自用	非自用
基本「供款與入息比率」上限	50%	40%
壓力測試下的「供款與入息比率」上限 （假設利率上升 2 個百分點）	60%	50%

影響按揭成數的其他因素：

物業價值 對按揭成數的影響

如上所述，如果申請「按揭保險」或一手物業高成數按揭，按揭成數有機會高達90%，但撇除這兩個情況的話，自住物業價值1,750萬元以下可做最多70%按揭，上限1,050萬元；3,000萬元或以下則最多可做60%；3,600萬元或以下則最多可做50%-60%，上限1,800萬元

物業用途 對按揭成數的影響

如果購買的住宅物業作「非自用」用途 (例如出租)，或以公司名義買入及持有該類物業的話，按揭成數普遍較「自用」減10%，最高為50%。

申請人收入  對按揭成數的影響

按揭借款人的收入是否主要來自香港？

在2023年7月7日前若申請人的總收入有50%並非來自香港，除非申請人能證明自己與香港有緊密連繫，否則按揭成數普遍會收緊10%。

不過，如若是2023年7月7日或以後買入單位，金管局已取消主要收入來自香港以外地區的按揭貸款申請人，將所適用的按揭成數上限及「供款與入息比率」上限下調10個百分點的要求。同時，按揭保險計劃亦刪去了「海外入息」不能申請的條款，但要留意，如在非於香港工作及又非香港支薪，但又申報香港購入的單位是自住用途，這一點要解釋到合理性。

是否可以資產計算 去做按揭？

銀行評估按揭貸款申請人的還款能力時，通常採用以下兩種方法：

方法一：以「供款與入息比率」為基礎

即申請人每月償還債務與每月收入的比率，適用於有固定收入的申請人。

方法二：以「資產水平」為基礎

適用於無法提供固定收入證明，而用「資產淨值」證明自己還款能力的申請人，例如退休人士。

若申請人以資產計算收入，無論物業價值或種類為何，第一個物業最高按揭成數為50%(也是金管局於2023年7月7日起放寬的)。

申請人有否以借款人或擔保人身份敍造按揭

如果申請人在申請按揭時已擁有一個按揭物業，或為其他人作按揭擔保人，按揭成數普遍會比「沒有其他按揭物業借貸或擔保」的申請人低10%。以1,000萬元以下的自住物業為例，首次置業、收入主要來自香港的人士最多可做70%按揭 ；但購買第二個物業的人士，最高按揭成數都只能是60%。

由於按揭成數涉及的因素眾多，申請前最好再向利嘉閣按揭代理查詢，或做預先評估，可助您整個按揭流程更暢順。

資訊更新日期： 2023年7月7日

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