近日收到查询，客户生意上要资金现金周转，想透过物业加按套现取得资金，他持有两层物业，最新估值皆约600万元，一间物业尚余50万元贷款，另一间物业已经供满的属现契物业。他应用哪一个物业加按套现较划算呢？大约可套取多少现金呢？每月供款及最长还款期如何呢？
首先，要了解一下选择未供满与现契物业加按套现的优缺点。其一，如他以未供满物业加按套现的好处是可以套现金额更多，因为他只有一个按揭，最高可加按套现金额为最新估值的60％，现时物业估值为600万元计算，以尚欠50万元贷款的物业加按，可套现金额最高为310万元(600万X 60%扣减尚余50万贷款)﹔如以现契物业套现，由于他本身已有一个按揭，第2个物业的最高按揭成数要下调10%，即最高50%，这个物业最高可套现金额为300万(600万X 50%)。
其二，如果只是楼宇加按套现，是不用律师费开支的﹔但如用果是用现契物业做楼宇加按，便要支付律师费（一般为1万元以下），不过，虽然加按套现少了律师费开支，但加按套现，是没有按揭现金回赠的，怎样可以两全其美？稍后再解释。另外，加按手续需时没有新造按揭那么长，一般可在 3周内完成，如新造楼宇按揭，可能要一个月至两个月。
就以上各项去看，以未供满物业加按套现，好像较多优点。不过，这个案中客户提及想要套取最多资金、最少供款及最长年期，笔者建议客户可以选择转按套现，现比较一下转按与加按的分别：
由以上图表可以看出，转按套现的每月供款及入息要求都较加按套现为低，会更适合客户的要求。另外，虽然转按会有律师费开支，但由于转按有现金回赠，相信可抵销到相关的开支。
来源：思考HK （2020年08月14日(五)）
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