买新盘上车实用手册 买楼流程+睇售楼书+按揭须知 准业主必读

【新盘2021】近期疫情放缓，楼市回稳，多个一手楼盘趁势陆续开售。本文讲述买新盘攻略，包括买楼流程、拣选新盘按揭要注意的地方、以及售楼书内要留意的资料，好让置业人士入市前多了解，以及做好准备。

买楼前先读楼书

若果买一手楼盘，事前要做一些准备功夫。

• 首先，可在一手住宅物业销售监管局网页查询相关楼盘的售楼书，了解楼盘情况。
• 其次，一旦发展商公布售价，可参考价单内单位，预先拣定合心水单位，最好拣多过一个单位，因在楼盘开售当天，合心水单位可能会被选购。
• 同时，亦可预先考虑选用哪种付款方法。第三，亲自到楼盘现场视察，加深了解。
• 第四，虽然新盘通常是楼花，未建好，难以在现场看实景单位，但发展商会搭建示范单位和清水房，也可以参观一下，至少有初步了解。

拣楼日签临约

在楼盘销售前，发展商安排登记抽签，可在指定限期内入票登记。开售当日，售楼处分为抽签区、等候区、拣楼区和签约区，准买家会按指示等候拣楼。当拣完楼后，便要签临时买卖合约，并选用按揭。 5日后签正式买卖合约。

买楼后，等待发展商交楼，可预计关键日期时期收楼，但要留意关键日期并不一定是正式收楼日期（下文解释）。当发展商正式交楼，会向业主发出收楼信，预约收楼，业主可以在收楼日自行或委托测量师验楼。

关键日期非正式收楼日影响按揭审批 用3个方法解决

正如上面提到，买楼前需要读一读售楼书，有助了解楼盘情况。售楼书内有不少词汇，值得置业人士留意。

1. 关键日期：是指预计住宅项目遵照获批图则兴建，以及符合地契条款后的完工日期，关键日期似乎就是入伙日期。不过，实际情况并非如此，因关键日期可以受到以下因素延迟，包括工人罢工或封闭工地、暴动或内乱、不可抗力或天灾、火警或其他卖方所不能控制的意外、战争或恶劣天气。这种做法是法例容许。根据一手住宅物业销售监管局网页列明，卖方须于认可人士批予延期后的14日内，向买方提供有关延期证明书的文本。
2. 发展项目的所在位置图：按照规划图，看到楼盘的实际位置，并有附近设施，如发电厂、骨灰龛等也会显示出来。
3. 发展项目的分区计划大纲图：列出相关物业的土地用途，如物业属于R(A)，为住宅甲类，是较高密度的住宅发展。
4. 期数的住宅物业的楼面平面图：列出每层单位伙数、升降机数目、单位的呎吋、门、窗和结构墙位置，厨房是否开放式等。
5. 期数中的住宅物业的面积：列出不同单位的面积，空调机房、窗台、平台、天台会分开列出，因这些部分不计入实用面积。
6. 公契摘要：指规管大厦内业主的权利和责任，列出业权份数，以及管理公司的任期及约满酬金等资讯。

发展商按揭先甜后苦

发展商按揭先甜后苦買一手住宅單位，承做按揭是另一個重點。現時新盤按揭大致可分四類：

• 一类是发展商按揭，即是由发展商指定财务公司提供全部贷款，正因这类按揭不受规管，毋须做压力测试，故亦被称为「呼吸Plan」，即是所有「有呼吸」的人都申请到。供款初期有低息优惠，但之后利率则高于一般银行按揭利率，先甜后苦。
• 另一类是银行提供一按，发展商提供二按，好处是两份按揭增加贷款额，惟申请人仍需通过压力测试，并要承担二按较高的按揭利率。
• 第三类是即供付款，指在楼花期期间申请按揭，并且支付全部楼价，发展商提供的折扣优惠较多。买家签约后立即上会支付楼价，一般来说会在签署临时合约后90至120日内成交。
• 第四类是建筑期付款，指在楼花期期间申请按揭，并支付小部分楼价，留待物业落成后才正式供楼，支付余下楼价，买家在收楼前3个月才申请按揭。发展商为这类付款的买家提供的折扣优惠较少。

新盘用「林郑Plan」有风险

拣选新盘按揭时，要留意以下地方：政府两年前放宽按揭保险措施(又称林郑Plan)，楼价800万元以下可承造九成按揭，800万至900万元可申请八至九成按揭，900万至1000万元可申请最高八成按揭。

这项措施适用于现楼，若果选用建筑期付款，可使用「林郑Plan」。当然，选用建筑期付款有风险，如果物业入伙时，楼市逆转，到时银行会估价不足。

失去工作便难以上会

利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣表示，幸好近年楼价仍升，估价不足情况较少出现，问题不大。她说，反而要视乎申请人工作是否稳定，若果选择建筑期供款，期间失去工作，便难以上会。

若果选用发展商「呼吸Plan」，供款初期享有低息优惠，但若果之后转按至银行，也不是百分百有保障，因转按有风险，一旦到时楼价跌，物业估价不足，银行批出较少按揭，申请人可能要补差额，才可成功转按。

转按或需补差价

以下例子可作参考：
购入价：800万元
批出按揭成数：八成
贷款额：640万元

转按时:
银行估价：750万元
批出按揭成数：八成
贷款额：600万元
差额：640万元-600万元=40万元

即是说，申请人要填补40万元，才可以成功转按。因此，在申请转按前，申请人要计清楚，最好预先筹备足够资金应付。若果不成功转按，便要承担发展商高按揭息口。

发展商二按也需压力测试

现时部分新盘提供按揭，也有银行提供一按，发展商提供二按，但切勿以为压力测试只计算一按息口部分，而是连二按也一并计算，并以二按较高息部分加3厘计算，买家可能因此而失预算，所以承做这类按揭前要向银行问清楚。

来源: 香港财经时报（2021年06月06日(日)

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