物业转按懒人包 供楼悭息攻略 400万元按揭 首年即少俾34000元息

【物业转按懒人包】近年银行竞争激烈，纷纷推出按揭优惠吸客，部分人想「悭息」而愿意把自己物业按揭转按至其他银行。本文讲述转按定义、促使转按原因、转按如何计算、申请转按注意要点，以及转按和和加按分别。

转按的定义？转按是指买家购入物业时，向银行A成功申请按揭，并供款一段时间，然后把物业的按揭转移至银行B承接。

新盘按揭息口高促转按

为什么要转按？有以下因素：

• 买家购买一手楼盘，选用发展商提供的按揭付款方法，通常这类付款方法的利率在首数年较为偏低，数年之后，按揭息口会大幅上调，可能达至数厘。有见及此，买家会物色合适的银行转按，以摆脱高息口的负担。
• 其他银行提供较优惠的按揭计划，如按揭息率低，或较高现金回赠，买家觉得受惠，所以转按。
• 借款人可以透过转按套现，额外款额用作其他用途，但要趁楼价上升才可以这样做。假设先前以600万元购入物业，承做六成按揭，贷款额360万元。到了现在楼价升至700万元，尚余200万元未供。若果把物业转按，再申请六成按揭，新贷款额420万元，于是借款人用新批贷款偿还旧贷款，即尚余220万元，便可以套现成流动资金。
• 若果借款人原先借高成数按揭，便要购买按揭保险。由于借款人使用按揭保险，故其物业不可出租。之后物业升值，贷款额占物业价格的比重相对减少，可能还所有按揭贷款，故把物业转按，利用新批出的贷款额，偿还原先按揭，从而获得保费退款，于是物业可以出租。
• 原先承按的银行未有Mortgage Link，但另一些银行却设有。 Mortgage Link是一个跟按揭挂勾的高息存款户口，存款利率等于按揭利率，借款人可以利用这个户口的存款利息收入，对冲按揭供款的利息开支。有见及此，借款人转按至这些银行，希望借此减少供楼利息开支。

未供完按揭可转其他银行

转按主要有两种做法：

平手转按：借款人可以把原先未供完的贷款额转移至另一间银行。利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣相信，借款人愿意把未供完贷款额转移，因另一间银行可提供较吸引的利率优惠和现金回赠。
转按套现：在物业升值下，把物业转至另一间银行，由这间银行重新物业估价及承造按揭，批出贷款额增加，可提取额外款项，情况跟上述第三个原因相若，不赘。

申请转按前准备要足

申请转按，跟申请一般按揭无异，事先要做好准备。首先要预备好相关文件，包括入息证明、最近了个月的收入纪录、出粮户口的月结单、税单、原先按揭的按揭贷款合约和供款证明，以及身份证、住址证明。

其次，最好先向多间银行估价，以了解哪一间估价最好。在银行进行审批申请人提交的文件同时，申请人可物色合适律师负责转按手续，律师会向前按揭机构或银行提取楼契及查册。而律师楼会联络业主签订楼契及按揭契，签完后银行将贷款和按揭部分交予律师，代为转交业主和原有的按揭机构。

转按有助减轻利息开支

申请转按人士亦需符合压力测试，特别是原先购买一手楼盘的买家，当时选用发展商付款方法时可能无需接受压力测试，但之后选择转按时，便必须符合金融管理局的压力测试要求。

正如上文提到，借款人转按至另一间银行，息口、现金回赠是主要诱因，为借款人节省供款开支。以下例子可说明这点：

400万元贷款余额转按悭息例子 

	转按前	转按后
按揭息率	P-3%	H+1.3%
实际按揭利率	2.25%	1.39%
每月供款	16,057元	14,379元
首年利息支出	88,934元	54,852元

注：尚余还款年期28年。最优惠利率(P)为5.25%，银行同业拆息(Hibor)以2021年7月8日之1个月Hibor0.09%计算

转按随时可悭利息

上述例子，借款人把原先尚余贷款额400万元，转按至另一间银行，原先利率是做(P)按计划，每月供款16,057元。

但转按后，新的银行提供(H)按计划，无疑较低，每月供款减至14,379元，每月可节省1,678元。首年利息支出亦可减轻34,082元。

林郑plan可转按但不可套现

申请转按，需要注意以下数点：

• 楼价上升，借款人可透过转按获得额外贷款额，但若果楼价升幅不高，甚至下跌，令银行对物业估价不足，转按不会有太多着数。特别是近二至三年，受到社会事件和疫情影响，虽然本港楼价未有大跌，但亦未见得有很大升幅，若果在这段时间想做转按，就要三思。
• 申请转按，银行会评估申请人财务状况，重新做压力测试，碍于近两年疫情影响经济环境，银行审批按揭时或取态严谨，申请人未必借到较高按揭成数，可能比原先贷款额也未定。
• 借款人要留意原有按揭的「罚息期」，若果借款人在首年提早还款，需要缴付贷款额若干百分比作为罚息，之后两年罚款较轻。因此，最好知清楚罚息期时间，趁罚息期过后或临近罚息期完结才正式申请转按。
• 政府于2019年放宽首置人士按揭保险措施(又称林郑plan)，可以做转按但有限制。黄咏欣说，这项措施只可以涵盖原有贷款额，不可以套现。

转按银行优惠选择多

轉按和加按是銀行提供的兩種按揭，加按是借款人向原有銀行申請多一次按揭，轉按則是借款人把物業按揭轉移到另一間銀行，另一間銀行會重新審批申請人的個人財務狀況，再作評估。但兩種方法有共通點，就是若果樓價上升，銀行調高物業估值，借款人可能獲得額外貸款額，透過轉按或加按套現。

黄咏欣说，转按稍优胜，因借款人可以搜罗差不多全港银行的优惠，互相比较，选择多，相反，加按只是原有银行提供相关优惠。其次，转按可以透过息口优惠和现金回赠吸引借款人，加按在现金回赠方面未必很吸引。

来源: 香港财经时报（2021年07月10日(六))

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