疫情阴霾之下，新盘仍然大卖，但二手市场近期不时出现银主盘，反映市场持货力出现问题，重灾区为近年来吸引不少中产进驻的将军澳区南部新晋屋苑，近日接连有三个屋苑共四伙单位沦为银主盘，涉及物业价值共1.6亿元。
四间银主盘全属特色单位。消息指最大银码属天晋3座复式户，实用面积1,963平方呎；另设661平方呎天台及双车位，以6,255万元放售，每平方呎叫价31,864元。据知原业主于2011年以公司名义斥5,120万元购入上址，有加按纪录，现银主放售叫价较当年购入价高约22%。
另一户为同属新鸿基地产（00016）发展的海天晋，一伙3座顶层单位，实用面积1,115平方呎，另连1,060平方呎天台，现时叫价3,150万元，每平方呎叫价28,251元。据知，原业主于2016年以2,834.5万元购入，其间曾两度将单位加按，现时银主放售价比当年购入价高11%。
未住过单位被没收
其余两伙均来自帝景湾。据区内代理表示，3座极高层A室，实用面积1,375平方呎，另连1,124平方呎天台，属四房双套连工人套房间隔，现连租约以3,240万元放售，每月租金为66,000元，每平方呎叫价23,564元。 2016年原业主以3,667.95万元购入，放售价较四年前低约428万元或12%。
另外，同屋苑同座同层B室，实用面积1,316平方呎，连952平方呎天台，连66,000元租约，叫价3,150万元，每平方呎23,936元。原业主2016年以3,394.4万元买入，现放售价较购入价低244.4万元或7%，两伙叫价合共比购入价低约一成。更惨情的个案为原业主「未住过」该单位，便已沦为银主盘。
当中入伙仅约两个月的屯门扫管笏上源，一伙5B座中层B室，实用面积468平方呎，属两房间隔，现以银主618万元放售，每平方呎叫价约13,205元。原业主于2018年10月购入上址，当时购入价为576万元，不过同年11月，改用即供付款方法，成交价修正为556.5万元，并于同月底向银行承做按揭。
据了解，原业主或受疫情影响，未能如期还款、即断供，而被银行没收物业。邻区元朗上车盘亦有银主盘放售。
港岛楼一样有银主盘。市场消息指，鸭脷洲深湾轩3座低层C室，实用面积511平方呎，两房间隔，早前由银主身分放盘，叫价1,000万元，最终以同一价钱易手，平均呎价19,569元。
业主8按物业
单位于2007年以339万元买入，惟2017年开始，业主先后七次向财务公司加按借贷，借贷额介乎30万至450万元不等，连一按借贷共计为八按，估计因而沦为银主盘。豪宅亦出现银主盘成交个案，中半山帝景园有银主盘连车位以7,618万元沽出，单位为1座低层A室，实用面积2,153平方呎，单位由银主叫价约8,300万元连车位放售，经议价后，累减682万元或8%，终以7,618万元连车位成交，实用呎价约35,383元，呎价为屋苑今年新低。
根据土地注册处显示，原业主2011年2月以5,900万元购入单位，惟于2015年4月起，分别先后向多间财务公司进行借贷，令单位最终沦为银主盘。按现时成交价计，物业逾九年半期间，升值约1,718万元或29%。
村屋亦难幸免
另外，村屋亦有银主盘个案。黄开基拍卖行营业经理蔡文锦表示，西贡菠萝輋南山147号一村屋2楼银主单位，实用面积674平方呎，开价480万元，获四组客竞投，终以538万元拍出。据悉，上述单位曾承造六次按揭。
忠诚拍卖日前亦售出一个银主单位。该单位为马鞍山新港城L座中低层3室，实用面积362平方呎，开价540万元，最终以600万元拍出，平均呎价为16,575元，较开价高约11%。
购买银主盘注意事项
银主盘增加，但银行收回物业时，一定会为物业做估价，并会以贴近市价出售物业，未必一定有平货。事实上，早前疫情放缓，法院工作回复正常，下半年银主盘数目，较年初增加至少10%至20%。而在楼价高企之下，有兴趣置业的人士，或者会想转战到价格较低的银主盘市场寻宝。原则上，银行审批银主盘按揭与一般住宅按揭没有很大分别，同样银行会根据物业估值及买家还款能力等因素，评估可批出按揭成数。
假设银行收回物业出售，并为物业估价约价500万元，即使业主余下借款额为250万元，银行会以近估值的500万元开售，而不会以250万元出售。同时，如未能清楚显示物业的真正业主，或有楼契缺失等，银行可能不会承按，到时买家可能要全额支付楼价。而成交期上是由承按的银行决定，一般成交期为45天。
买家申请按揭要注要时间，尽早申请预留较多时间让银行审批。如果连租约出售，买入会被视为非自用住宅物业申请按揭，没有按揭负担的申请人，按揭成数只有五成；有按揭负担的申请人，按揭成数降至四成。
买方不可转售
利嘉阁按揭代理董事总经理黄咏欣指，买银主盘始终于一般置业稍有不同，买家有不少细节需要留意，如财务公司的银主盘，有部分银行不接受其按揭申请。
她建议，入手前银主盘先咨询专业意见，一定要先做查册，以及在律师协助下将所有欠款及问题列明并计算清楚，以免招致不必要的损失。银主盘可能丢空已久，水表及电表被截停，要花多点时间重新申请，不少内部的状况非常恶劣，买家或要预留一笔资金作装修及维修。
来源：经济一周 (2020年12月1日)
按揭转介热线: 2836 6121 / 2836 6183
WHATSAPP: 9608 3114
Email: mortgage@ricacorp.com
利嘉阁‧按揭易APP 提供一站式按揭服务及资讯，集「按揭计算机」、按揭转介申请及免费预先评估于一身，助您轻松完成按揭流程。
下载 利嘉阁按揭易 app 无需露面，可做免费按揭预先评估：
IOS user: http://apple.co/1Nbxhzo
Android user: http://bit.ly/1IJhbJb
