近日收到查询，相了解楼宇加按套现，怎样计才最划算呢？
个案背景： 生意上要资金现金周转，想透过物业加套现取得资金。
持有物业状况： 有2层物业，最新估值皆约600万元 （物业1.尚余 50万元贷款 ，物业2. 已供满的现契物业）
问题： 应用哪一个物业加按套现较划算呢？多可套取多少现金呢？每月供款及最长还款期如何呢？
我们先讲解一下，选择 未供满 与 现契物业 加按套现的优缺点：
以未供满物业加按套现的好处：
- 套现金额更多
如只有一个按揭，最高可加按套现金额为最新估值的60％，以这个案中，两个物业估值皆为600万元计算，以尚欠50万元贷款的物业加按，可套现金额最高为：600万元X 60% －50万元＝ 310万元。
如以现契物业套现，由于申请人本身已有一个按揭，第2个物业的最高按揭成数要下调10%，即最高50%，这个物业最高可套现金额为：600万元X 50% ＝300万元。 - 节省律师费开支
如果只是楼宇加按套现，是不用律师费开支的。但如用果是用现契物业做楼宇加按，便要支付律师费（一般为 1万元以下）。
不过，虽然少了律师费开支，但加按套现，是没有按揭现金回赠的，怎样可以两全其美？稍后再解释。 - 需时较短
加按手续需时没有新造按揭那么长，一般可在 3周内完成。如新造楼宇按揭，可能要一个月至两个月。
就以上各项去看，以未供满物业加按套现，好像较多优点。不过，这个案中，客户提及想要套取最多资金、最少供款及最长年期，所以我们会提供多一个选项给客户选择－－转按套现。
我们比较一下 物业转按 与 楼宇加按 的分别：
| 楼宇按揭选项比较 | 加按套现 | 转按套现 |
|---|---|---|
| 年期 | 尚余50万元贷款： 10年 新加按310万元： 30年 | 尚欠50万元＋新贷款310万元＝共360万元： 皆为 30年 |
| 息率 | 原按揭息率： 2.15% 加按息率： 2.5%（以封顶息率计算） | P－2.75％＝2.5%＊ |
| 月供 | 原按揭：约＄4,634 加按：约＄12,249 = $16,883 | 约$14,224 |
| 加息3厘压力测试下 最低入息要求 | 约$38,235 | 约$34,067 |
| 所需费用开支 | －－－ | 律师费（约1万元以下） |
| 银行现金回赠 | －－－ | 最高为贷款额0.5% ＝ ＄18,000 |
＊以上港元最优惠年利率（P）为5.25%。
更新日期： 2020年8月6日
由以上图表可以看出，转按套现的每月供款及入息要求都较加按套现为低，会更适合客户的要求。另外，虽然转按会有律师费开支，但由于转按有现金回赠，相信可抵销到相关的开支。
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