黄咏欣：计算租金回报

现时银行大幅削减存款利率，十万元存款一年利息只得一元，市民不得不把现金投放于其他投资市场以赚取更大回报，故此很多人买楼收租作长线投资，因既有即时回报又可赚取资产升值，但买楼收租一定要懂得计数，亦要考虑物业租值潜力及租金承接力等因素。

首先要了解何谓租金回报率，最简单的方法是把年租金与楼宇价值相除，假设每月租金为$15000(即年租金为18万)，物业价值为720万为例，租金回报率便是2.5%，若是租金收入愈高，楼价维持不变，租金回报率便会愈高。但现时大部分出租物业都是采用全包形式，业主需为租客支付管理费、差饷、维修费及物业税等支出，若以十二个月租金收入计算回报，并不能实际反映物业的真实回报，故此业界人士建议以十个月租金计算，余下两个月租金作为杂项费用，计算回报率较为准确，以上述例子来计算，十个月租金即为15万，物业价值720万，届时租金回报率只有2.08%。

另外，持有物业出租或买楼收租，租金回报计算亦有不同。前者以购买物业时价格计算，后者则以单位市价计算回报。假设某单位的买入价为300万元计算，年租金是18万，其回报率便是6%。若把该单位以720万元连租约出售，有意购入单位的买家，便应以720万去计算租金回报，租金回报率便下降至2.5%。

其实，租金回报有时会出现误导情况，部分旧区及楼龄逾三十年的单幢旧楼，租金回报虽然达13厘，但管理烦琐，加上维修费高昂，会增加投资成本，长远扣除维修费用后的租金回报有很大的出入。现时银行连租约物业按息与一般物业按息同样可低至H+1.35%，但要注意开始连租约物业的最高按揭成数为五成，故有意买入连租约物业之买家请预留充足首期。

来源：思考HK （2020年10月08日(五)）