黄咏欣：安老按揭计划

「安老按揭」是一种财务安排，可帮助年长业主解决居住及财务需要，在欧美国家，非常受欢迎。业主可透过将其拥有物业之资产值经抵押方式转换成贷款，可一次过或分期取用，但所借贷款可于业主过世后或在世时主动提出才需要清还。产品通常适用于较高龄或已退休之业主，他们将物业抵押予银行或保险公司后，按月提取生活费并可在抵押物业内继续居住，直至白年归老。

香港按揭证券有限公司已推出「安老按揭」六年多，计划内容如下﹕申请人需为55岁以上并持有效香港身份证，没有破产或涉及破产呈请或债务重组，而物业必须为香港住宅物业(包括村屋)，楼龄不可超过五十年及不可出租，可以个人名义或联权共有形式持有，联权共有最多为三人，人越多年金金额就会越少，至于未补地价资助房屋的业主须为60岁以上而物业估值会以市值扣减补地价金额后作计算。

近年更将计划优化，申请人可以抵押寿险保单以增加年金收入，但保单必须符合一定要求，例如﹕由申请人作为寿险保单持有人及受保人、由获授权于香港经营人寿保险业务的公司所发出、以港元或美元作为计算单位、不涉及任何投资成份等等。

至于年金计算方面，借款人可选择10年、15年、20年或终生每月收取年金，亦可选择一笔过提取贷款以应付特别需要。年金计算是以借款人年龄、年金年期及物业价值去计算。一般来说，借款人的年龄越高及选择的年金年期越短，每月年金金额便会越高，如超过一人共同借款，每月年金金额将以最年轻借款人的年龄计算。当安老按揭贷款终止时，而出售物业所的款项不足以全数清还贷款时，该差额将根保险公司与贷款机构之间的保险安排，由保险公司承担﹔如有余额会退还给借款人或借款人的遗产代理人。

计划推出初期反应未如理想，经优化后，终在去年申请宗数录得历来最大增长，但仍未达至收支平衡。此计划在香港未能普及，主要是本地长者对按揭及财务认识较少，要他们主动及用心去了解如「安老按揭」般复杂之产品并非易事，而部份较迷信之长者，亦不愿将日常财资安排，与死后之遗产处理一并讨论，认为是不吉利﹔另一方面，本地有不少长者，希望能将物业留存给下一代，但涉及「安老按揭」之抵押物业，日后多数会被银行收回出售，以抵销欠款，在安排上未必是本地长者所愿。笔者认为只要有关当局能根据本地长者实际状况及需要，进一步优化产品，并且在不同渠道加强推广，「安老按揭」的申请宗数必定能持续上升。

来源：思考香港专栏 (2018-11-21)

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